תמ"א 38
- בַּיִת
- תמה 38
תמ"א 38
השם תמ"א 38 בא מראשי התיבות של הביטוי "תוכנת המטאער הארצית", שפירושו "תכנית מתאר לאומית" והוא נוגע לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. למעשה, מדובר באוסף של תקנות הנוגעות לסיכוני רעידות אדמה. בשנת 2005 אישרה הממשלה את חוק התכנית שנוצרה על ידי המועצה הארצית. צוות של יועצים ומתכננים בראשות האדריכל יונה פיטלסון הוא שתכנן את התוכנית הזו.
מדובר למעשה בתוכנית להתחדשות עירונית ופיתוח. זה נוגע לכל המבנים שנבנו לפני 1980 שיש להם קריטריונים של שבריריות ואינם עומדים בתקני בטיחות. מכיוון שישראל יושבת על השבר הסורי-אפריקאי, רעידת אדמה גדולה היא רק עניין של זמן. היו כאלה בעבר ועוד יהיו כאלה ואף אחד לא יודע מה הגודל שלהם. בישראל יש כיום יותר ממיליון בניינים שנמצאים בסכנת קריסה ברעידת אדמה גדולה. בנוסף, ישנם סיכוני שריפה, עם או בלי רעידת אדמה. זה גם חלק מהסיבות לתוכנית זו לחיזוק מבנים.
מבנים לפני 1980
כל המבנים שנבנו לפני 1980 נבנו ללא התחשבות בתקני הבטיחות העדכניים. זה מציג כמה סיכונים עצומים, הראשון הוא קריסתם והרס מוחלט שלהם במקרה של רעידת אדמה. השני הוא הסיכון לשריפות. שירותי הכבאות מתנגדים לממשלת ישראל בגלל התיקון האחרון לחוק הבנייה. חוקי הבנייה כבר רופפים ואין צורך להחמיר עוד יותר.
אנו זוכרים את השריפה הקטסטרופלית במגדל גרנפל בלונדון ביוני 2017, שבה נהרגו 79 בני אדם. אש זו הורשה להתפשט עקב חומרים דליקים שבהם כוסו חזיתות המבנה. שירותי הכבאות וההצלה הזהירו שזה בדיוק מה שצפוי לקרות בישראל. ישנם כיום מאות בניינים מצפון לדרום המדינה עם אותה בעיה כמו מגדל גרנפל.
אזהרה זו של שירותי הכבאות וההצלה אינה מבוססת רק על מגדל גרנפל. ביוני 2016 עלה באש בניין דירות בן 15 קומות ברמת גן. האש הייתה בתחילה קטנה מאוד, אך התפשטה החוצה והגיעה במהירות לקומות העליונות. למרבה המזל, לא היו נפגעים, אך נאלצו לטפל במספר אנשים בשל שאיפת עשן. בשני המקרים יש חשד ללוחות בידוד שהותקנו בחלק החיצוני של המבנים. מכיוון שהם מכילים פוליאתילן, החשד הזה לגיטימי אך טרם הוכח.
תוכנית תמ"א 38
ישנם שני סוגים של תמ"א 38, סוג 1 הוא זה שאנחנו מדברים עליו כאן. סוג 2 נקרא "פינואיל/בינואיל", כלומר הרס/שחזור, ואנו מסבירים זאת במאמר אחר. מבנים העומדים בקריטריונים של תמ"א 38 נבדקים על ידי מומחים אשר מחליטים איזה סוג תמ"א 38 מתאים להם. במקרים מסוימים אחד משני הסוגים אינו בר ביצוע ולכן הוחלט על השני.
מטרת תכנית תמ"א 38 סוג 1 היא שיקום מבנים שנבנו לפני 1980 על ידי איחודם ושיפוצו. בנוסף לחיזוק ושיפור המבנה כדי להעמידו לסטנדרטים הקיימים, לתכנית זו יתרונות רבים עבור דיירי הבניין, כמו גם עבור הבונים.
ברוב המקרים, תושבים או בעלים שותפים ליזם. יחד הם יחליטו איזה חיזוקים ותוספות הם רוצים לעשות במבנה. היתרון לבעלים או לתושבים הוא שהעבודה לא תעלה להם הרבה. היתרון של הקבלן הוא בכך שהוא יוכל לבנות דירות חדשות בקומות העליונות ולמכור אותן בשוק. הרווח שהם ירוויחו יהיה הרווח שלהם.
יתרונות ה-Tama 38
- הבעלים לא יצטרכו לשלם דבר עבור העבודה
- תוספת של כ-25 מ"ר לדירות : חדר מאובטח (ממ"ד), מחסן, מרפסת וכו'.
- תוספת מעלית בבניין
- שיפוץ פנים המבנה כולל מדרגות ולובי
- שיפור המראה החיצוני של המבנה
- עדכון קווי גז, ניקוז, ביוב
- עדכון מערכת החשמל
- הוספה או שיפור של הגינה
- הוספת מקום חניה
- התושבים פטורים ממרבית המסים הרגילים
- ערך הדירות עולה בדרך כלל ב-15 עד 30% מערכן הנוכחי.
החסרונות של ה-Tama 38
- התושבים בדרך כלל צריכים למצוא מגורים חלופיים במהלך העבודות
- היזמים משלמים סכום מסוים עבור דיור חלופי אך עדיין יש עלויות אם שכר הדירה יקר יותר
- יש עמלות עבור שני המהלכים - לשם ובחזרה
- סיכונים לשינויים בבתי ספר לילדים, בעבודות הורים וכד' תלוי אם הלינה החלופית קרובה או רחוקה למקום הלינה המושפעת מתמא 38
- העבודה על ה-Tama 38 עשויה להימשך זמן רב מהצפוי, כך שצריך להיות מוכנים להכל כדי לא להיתפס לא מוכנים.
חוזה בין בעלים ליזמים
כאשר יוצא לפועל פרויקט תמ"א 38, מתקיימת קודם כל מפגש בין בעלי הדירות בבניין לבין היזם או הקבלן שייקח אחריות על העבודה. שני הצדדים יחתמו על חוזה שיקבע את התחייבויותיו של כל צד. בחוזה זה יוזכר כי היזם יצטרך לתת לבעלים ערבות בנקאית. זאת למקרה האפשרי שבו הוא לא יכול היה להשלים את העבודה או יצטרך להאט אותה, תהיה הסיבה אשר תהיה.
כל עלויות הפרויקט מכוסות על ידי היזם או הקבלן. זה כולל שכר טרחת עורכי דין, מיסים והיטלים, תכנון, פיקוח וכמובן כל העבודות. היזם או הקבלן הוא האחראי הבלעדי לכל הידרדרות או נזק שעלולות להיגרם לדירות בתוך המבנה במהלך העבודות. הם גם אלה שחייבים לעשות ביטוח שיכסה את כל הסיכונים הנוגעים לפרויקט כולו.
היזם או הקבלן ילווה במנהל אתר מורשה. תפקידו של האחרון יהיה להבטיח שכל סעיפי החוזה יכובדו. כמו כן, יהיה עליו לפקח ובקרה על העבודה כך שהכל יתבצע בהתאם למפרט המפרט והיתר הבנייה.
