Achat Constructeur (KABLAN)
L’achat constructeur, ou achat sur plan d’un Kablan (entrepreneur), est l’achat d’un bien pas encore construit, ou en construction.
C’est un bon moyen pour acquérir un logement adéquat et suivre sa construction. En outre, cela permet de faire certains changements ou ajouts impossibles ou trop coûteux dans un appartement dont la construction est terminée.
Vous l’aurez compris, acheter sur plan, c’est faire une bonne affaire. Les prix sont d’environ 10 à 15% moins chers que le marché de l’immobilier.
Les kablanim (entrepreneurs) ont souvent des stocks de logements et sont disposés à faire certaines concessions pour les vendre.
En conséquence, cela donne la possibilité aux acheteurs de négocier un ou plusieurs avantages.
Ceux-ci peuvent être en nature:
- Modification structural dans l’appartement
- Autre peinture
- Plus de prises de courant
- Parquet ou carrelage différent.
Ils peuvent aussi être financiers :
- Réduction de prix
- Paiements en plusieurs fois.
Trouver le kablan idéal
Afin d’acheter un logement sur plan, il faut tout d’abord examiner son dessin technique. Ceci afin de trouver l’appartement le plus conforme aux souhaits de l’acheteur. Il faut aussi suivre quelques conseils importants pour ne pas risquer son argent. Les kablanim ne sont pas tous sérieux et fiables. Il y a certains points qu’il faut vérifier avant de leur faire confiance.
Marches légales à suivre
Inscription du kablan au registre
- La première des choses, très importante, est que le kablan doit absolument être inscrit dans le registre des kablanim. Cela permettra d’éviter des problèmes ultérieurs. Cette liste est officielle, elle contient toutes les informations sur les kablanim. Ils y sont cotés suivant leur réputation.
Réputation du kablan
- Se renseigner sur leur réputation. Il est possible de faire une recherche sur les projets antérieurs du kablan en question.
Avis d’autres clients
- Cela vaut la peine de parler avec d’autres clients ayant déjà acheté des biens chez ce même kablan. Demandez s’ils ont reçu des avantages du kablan. Celui-ci ne pourra pas vous les refuser s’il les a déjà offerts à un autre.
Vérification des plans
- Vérifier les plans urbains et l’environnement de la construction afin de s’assurer qu’ils conviennent à ce que l’acheteur veut trouver. Pour l’achat sur plan, vérifier ceux du kablan et exiger de lui les plans et les spécifications techniques (mifrat tekhni) du plan.
Examen des prix
- Examiner les prix, y compris le prix de revient total avec les impôts. De même que les frais juridiques et autres si nécessaires pour modifications ou rajouts.
Demande préalable et acompte
- Le kablan exige une demande préalable signée avec acompte avant signature du contrat. L’acheteur doit prendre un avocat avec lui pour négocier cette demande préalable et l’acompte. Le désengagement de ceux-ci s’il y a rétraction, et les conditions du contrat doivent aussi être vérifiées.
Echéances
Garanties
- Exiger des garanties bancaires du kablan face à la banque finançant le projet. Dans le cas de problème, la banque devra rembourser l’avance de l’acheteur. Vérifiez que la garantie d’avertissement est inscrite au tabou et que la construction est terminée. La période de responsabilité après la remise des clés est importante. S’il y a des problèmes ou défauts à réparer, le kablan devra le faire.
Moment adéquat
- Trouver le moment adéquat pour faire la demande. En effet, il y a deux moments un peu plus avantageux. En premier lieu être parmi les premiers à signer la demande préalable. Deuxièmement attendre jusqu’à la fin de la construction. Souvent il y a encore quelques appartements restant et leurs acheteurs peuvent parfois recevoir une réduction de 10%.
Annexe :
Par le passé les frais d’avocats du kablan, à la charge de l’acheteur, étaient de 1.5% du prix d’achat + VAT. En 2014 cette loi a changé et depuis l’acheteur paye un prix fixe de 5000 NIS + VAT. Le prix de l’achat du bien n’influence plus ces frais.
Échéances de paiements
En général, les *échéances des paiements sont comme suit. Les parties se mettent d’accord s’il y a des modifications à faire suivant les circonstances :
- A la signature du contrat – 7%
- Dès réception du permis de construire – 18%
- 3 mois après le début des travaux – 10%
- 6 mois après le début des travaux – 15%
- 9 mois après le début des travaux – 15%
- Un an après le début des travaux – 15%
- 15 mois après le début des travaux – 15%
- A la remise des clefs – 5%
La remise des clés
Avec l’achat sur plan l’acheteur sait dès le début que la construction peut durer des mois, voire des années. Le kablan reçoit le tofess arba (permis d’habiter) une fois terminée. Après cela, il envoie à l’acheteur une date pour la remise des clés. C’est le moment où il faut faire des vérifications importantes, avant la réception des clés :
Important !
- Tout d’abord, vous devez vérifier la finalisation de la construction en visitant l’appartement. Après cela, vérifiez l’annotation des finitions dans le cahier des charges ainsi que leur réalisation.
- Ceci fait, vérifiez que l’immeuble possède les autorisations et attestations nécessaires dont le tofess arba (permis d’habiter). En fait, ce permis garantit que les logements sont habitables.
- Confirmez que les compagnies d’électricité et d’eau sont prévenues et prêtes à relier le logement à leur réseau.
- S’il y a un ou des ascenseurs dans l’immeuble, vérifier qu’au moins l’un d’eux fonctionne.
- Examinez le contrat d’achat pour voir s’il y a d’autres conditions qui y figurent.
En premier lieu faire un tour avec le kablan ou son représentant à la remise des clés. Cela permettra à l’acheteur de vérifier l’état des lieux. Ensuite, vérifier s’il y a des problèmes ou défauts. En dernier lieu, notifier le kablan pour tout défaut ou problème dès l’installation dans l’appartement. Dans ce cas, le kablan aura l’obligation d’effectuer les réparations.
