רכישה מקבלן
- בַּיִת
- רכישה מקבלן
רכישת דירה מקבלן
רכישת דירה מקבלן היא מהלך משמעותי ומורכב, הכולל לא רק בחירה בדירה חדשה אלא גם החלטות משפטיות, תכנוניות וכלכליות שיש להיערך אליהן מראש.
מדובר בעסקה לרכישת נכס שטרם נבנה או שנמצא בשלבי בנייה מתקדמים מה שמאפשר לרוכש ליהנות מדיור חדש, מותאם אישית ובמחיר הנמוך בדרך כלל בכ־10%-15% ממחיר השוק.
קנייה “על הנייר” מעניקה יתרון חשוב אפשרות לבצע שינויים ותוספות בתכנון הדירה, כמו התאמת החשמל, הרצפה, המטבח או צבע הקירות, עוד לפני הבנייה. בשלב זה גם קל יותר לנהל משא ומתן עם הקבלן ולקבל הטבות בין אם כספיות (כמו הנחה במחיר או פריסת תשלומים נוחה), ובין אם בעין (כמו שדרוגים ושינויים במפרט).
יחד עם זאת, חשוב לזכור שלא כל הקבלנים פועלים באותה רמת אמינות. לכן, לפני כל חתימה על טופס “בקשת רכישה” מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי.
ליווי משפטי ברכישת דירה מקבלן
משרדנו, עו״ד יוהן סיס מומחה לדיני מקרקעין, מעניק ליווי מלא לרוכשים בעסקאות מקבלן, החל משלב בדיקת זהות היזם והפרויקט ועד לחתימה על ההסכם ורישום הערת אזהרה.
בין הנקודות הקריטיות שאנו בודקים:
זהות היזם והקבלן המבצע ודו"ח BDI.
- עריכת בקשת רכישה ונספח שינויים.
קיומו של בנק מלווה וקבלת פנקס שוברים.
לוח תשלומים ובדיקה הצמדה למדד תשומות הבניה.
מועד מסירה מדויק והגדרה מפורשת לפיצוי בגין איחור.
תקינות המפרט הטכני והחוזה בהתאם לחוק המכר.
איך לעשות זאת
🏁 שלב 1 – לפני החתימה
ודא שיש לך הון עצמי נזיל ואישור עקרוני למשכנתא.
בצע בדיקות רקע על הקבלן, היזם והפרויקט.
התייעץ עם עו״ד מטעמך לפני כל חתימה, גם על “בקשת רכישה”.
בדוק מראש השלכות מיסוי (מס רכישה, מס שבח וכו’).
📑 שלב 2 – החוזה והמסמכים
דרוש ערבות בנקאית ולא פוליסת ביטוח בלבד.
קבע לוח תשלומים ברור והבנת מנגנון ההצמדה למדד.
ודא שיש תאריך מסירה מדויק והגדרה ברורה של איחור ופיצוי.
בקש שהבטחות שיווקיות יופיעו בכתב בנספח השינויים.
קבל מפרט ותוכניות חתומים עם זיהוי ברור של הדירה, החניה והמחסן.
🏗️ שלב 3 – ביצוע ותשלומים
בצע תשלומים רק לפי הוראות הבנק המלווה והבטוחה שקיבלת.
נהל תיעוד בכתב של כל שינוי או תקשורת עם הקבלן.
אל תבצע קיזוזים עצמאיים — הכל דרך עו״ד ובהסכמה.
🏠 שלב 4 – מסירה ורישום
בצע בדק בית יסודי לפני קבלת המפתח וחתום על פרוטוקול מסירה מפורט.
ודא קבלת כל הערבויות המקוריות בידך.
עקוב אחר רישום הזכויות בחברה המשכנת ובהמשך בטאבו.
*מועדים לתשלום
מועדי התשלום הם בדרך כלל כדלקמן, עם זאת, שינויים קלים עשויים להתרחש בנסיבות מסוימות:
- 7% עם חתימת החוזה
- 18% עם קבלת היתר הבנייה
- 10% 3 חודשים לאחר תחילת העבודה
- 15% 6 חודשים לאחר תחילת העבודה
- 15% 9 חודשים מתחילת העבודה
- 15% שנה לאחר תחילת העבודה
- 15% 15 חודשים מתחילת העבודה
- 5% במסירת המפתחות
איסוף מפתחות
מכיוון שהרכישה היא בתכנון, ברור כבר מההתחלה שהבנייה יכולה להימשך חודשים ואפילו שנים. לאחר השלמתו מקבל הקבלן את התוסס ארבע (אישור מגורים) והקונה מקבל תאריך למסירת המפתחות. זה הזמן שבו עליו לבדוק כמה דברים חשובים לפני קבלת המפתחות:
חָשׁוּב!
- בקרו בדירה על מנת לבדוק שהבנייה הסתיימה וכוללת את כל השינויים המוזכרים במפרט.
- בדקו שלבניין יש את ההרשאות והאישורים הדרושים. זה כולל את התוסס ארבע (היתר מגורים), כדי להבטיח שהדירות ראויות למגורים.
- בדקו שחברות החשמל והמים מקבלות הודעה ומוכנות לחבר את הדירה לרשת שלהן.
- אם יש מעלית אחת או יותר בבניין, בדקו שלפחות אחת מהן פועלת.
- בדוק את החוזה למקרה שיופיעו תנאים אחרים בחוזה הרכישה.
עם מסירת המפתחות, על הקונה לערוך סיור עם הקבלן או נציגו. זאת כדי לבדוק את מצב המתחם ולבחון אם יש בעיות או ליקויים. לאחר שהקונה מיושב בדירה חובה להודיע לקבלן על כל פגם או בעיה. במקרה זה, תהיה על הקבלן החובה לבצע תיקונים.
יכולות אחרות
