Tama 38

El nombre Tama 38 proviene de las iniciales de la frase Tokhnit ha Metaer ha Artzit, que significa "Plan Maestro Nacional" y se refiere al fortalecimiento de los edificios existentes contra los terremotos. De hecho, es una colección de normas relativas a los riesgos de terremotos. En 2005, el gobierno aprobó la ley sobre el plan creado por el Consejo Nacional. Fue un equipo de consultores y planificadores presidido por el arquitecto Jonah Pitelson quien diseñó este plan.

En realidad, se trata de un plan de renovación y desarrollo urbano. Se trata de todos los edificios construidos antes de 1980 que tienen criterios de fragilidad y no cumplen las normas de seguridad. Dado que Israel se encuentra en la falla sirio-africana, un gran terremoto es sólo cuestión de tiempo. Los ha habido antes y los habrá de nuevo y nadie sabe cuál será su magnitud. Actualmente hay más de un millón de edificios en Israel que corren el riesgo de derrumbarse en caso de un gran terremoto. Además, existen riesgos de incendio, con o sin terremoto. Esta es también una de las razones de este plan de refuerzo de edificios.

Edificios anteriores a 1980
Todos los edificios construidos antes de 1980 se construyeron sin tener en cuenta las normas de seguridad vigentes. Esto presenta varios riesgos enormes, siendo el primero su colapso y destrucción total en caso de terremoto. El segundo es el riesgo de incendios. Los bomberos se oponen al gobierno israelí debido a la última modificación del código de construcción. Las leyes de construcción ya son laxas y no es necesario endurecerlas aún más.

Recordamos el catastrófico incendio de la Torre Grenfell de Londres en junio de 2017, en el que murieron 79 personas. Este incendio se propagó debido a los materiales inflamables con los que estaban cubiertas las fachadas del edificio. Los servicios de bomberos y rescate han advertido que esto es exactamente lo que probablemente sucederá en Israel. Actualmente hay cientos de edificios de norte a sur del país con el mismo problema que la Torre Grenfell.

Esta advertencia de los servicios de bomberos y rescate no se basa únicamente en la Torre Grenfell. En junio de 2016, se incendió un edificio de apartamentos de 15 plantas en Ramat Gan. El fuego fue inicialmente muy pequeño, pero se extendió al exterior y rápidamente alcanzó los pisos superiores. Afortunadamente no hubo víctimas, pero varias personas tuvieron que ser tratadas por inhalación de humo. En ambos casos se sospecha de paneles aislantes instalados en el exterior de los edificios. Como contienen polietileno, esta sospecha es legítima pero aún no ha sido demostrada.

El plan Tama 38
Hay dos tipos de Tama 38, el tipo 1 es del que estamos hablando aquí. El tipo 2 se llama "pinouille/binouille", es decir destrucción/reconstrucción, y lo explicamos en otro artículo. Los edificios que cumplen los criterios de Tama 38 son examinados por expertos que deciden qué tipo de Tama 38 es el adecuado para ellos. En algunos casos uno de los dos tipos no es viable por lo que se decide el segundo.

El plan Tama 38 tipo 1 tiene como objetivo rehabilitar edificios construidos antes de 1980 mediante su consolidación y renovación. Además de fortalecer y mejorar el edificio para adaptarlo a los estándares actuales, este plan tiene muchos beneficios para los residentes del edificio, así como para los constructores.

En la mayoría de los casos, los residentes o propietarios se asocian con un desarrollador. Juntos decidirán qué refuerzos y ampliaciones quieren hacer al edificio. La ventaja para los propietarios o residentes es que la obra no les costará mucho. La ventaja para el contratista es que podrá construir nuevos apartamentos en los pisos superiores y venderlos en el mercado. El beneficio que obtengan será su ganancia.

Ventajas del Tama 38
– Los propietarios no tendrán que pagar nada por la obra
– Adición de aproximadamente 25 m2 a los apartamentos: habitación segura (mamad), trastero, terraza, etc.
– Adición de un ascensor en el edificio
– Renovación del interior del edificio, incluidas escaleras y vestíbulo
– Mejorar la apariencia exterior del edificio
– Actualización de líneas de gas, desagües y alcantarillas
– Actualización del sistema eléctrico
– Ampliación o mejora del jardín
– Ampliación una plaza de aparcamiento
– Los residentes están exentos de la mayoría de los impuestos habituales
– El valor de los apartamentos generalmente aumenta entre un 15 y un 30 % con respecto a su valor actual.

Desventajas de Tama 38
-Los residentes normalmente tienen que buscar alojamiento alternativo durante las obras
-Los promotores pagan una cierta cantidad por una vivienda alternativa, pero todavía hay costes si el alquiler es más caro
-Hay tarifas para ambos traslados, ida y vuelta
-Riesgos de cambios en las escuelas de los niños, en el trabajo de los padres, etc. dependiendo de si el alojamiento alternativo está cerca o lejos del alojamiento afectado por Tama 38
– Las obras del Tama 38 pueden tardar más de lo previsto, por lo que hay que estar preparado para todo para que no os pille desprevenidos.

Contrato entre propietarios y promotores
Cuando se ejecuta un proyecto Tama 38, en primer lugar se produce una reunión entre los propietarios de los apartamentos del edificio y el promotor o contratista que se hará cargo de la obra. Ambas partes firmarán un contrato en el que se estipularán los compromisos de cada parte. En este contrato se mencionará que el promotor deberá dar a los propietarios una garantía bancaria. Esto es para el posible caso en el que no pudiera completar el trabajo o tuviera que ralentizarlo, sea cual sea el motivo.

Todos los costos del proyecto están cubiertos por el desarrollador o contratista. Esto incluye honorarios de abogados, impuestos y gravámenes, planificación, supervisión y, por supuesto, todos los trabajos. Es el promotor o contratista el único responsable de cualquier deterioro o daño que puedan sufrir las viviendas dentro del edificio durante las obras. También son ellos quienes deben contratar un seguro que cubra todos los riesgos relacionados con todo el proyecto.

El promotor o contratista estará acompañado por un administrador de obra autorizado. La función de este último será garantizar que se respeten todas las cláusulas del contrato. También tendrá que supervisar y controlar la obra para que todo se realice de acuerdo con las especificaciones del pliego y del permiso de construcción.