Builder Purchase – HE
- Home
- Builder Purchase – HE
רכישת מקבלן
רכישה מקבלן, קנייה בתוכנית מקבלן, היא רכישת נכס שטרם נבנה, או שבנייתו בעיצומה. זוהי דרך טובה לרכוש דיור איכותי ולבדוק את בנייתו. זה גם מאפשר לערוך כמה שינויים או תוספות שלא כדאי או יקר מדי להוסיף בדירה שכבר הושלמה. קנייה לפי תוכנית היא עסקה טובה. המחירים הם בסביבות 10 עד 15% פחות מהשוק.
לקבלנים יש הרבה דיור, והם מוכנים לעשות כמה ויתורים כדי למכור אותם. זה נותן לקונים את ההזדמנות לנהל משא ומתן על הטבה אחת או יותר. אלו יכולים להיות בעין, כמו שינויים בדירה, צביעה שונה, יותר שקעים, קומות שונות ועוד. הם יכולים להיות גם כספיים, למשל הפחתה במחיר, הסדר אחר לתשלומים או אי צורך בתשלום אגרות נוטריון גבוהות
מצא את הקבלן האידיאלי
על מנת לקנות בית בתכנון יש לבחון מספר תכניות. זאת על מנת למצוא את הדירה הכי בהתאם לרצון הקונה. זה נעשה, הקונה עדיין צריך לעקוב אחר כמה עצות חשובות כדי למנוע סיכון כספו. לא כל הקבלנים רציניים ואמינים, יש נקודות מסוימות שכדאי לבדוק לפני שסומכים עליהן.
איך לעשות את זה
נספח:
🏁 שלב 1- לפני החתימה
ודא שיש לך הון עצמי נזיל ואישור עקרוני למשכנתא.
בצע בדיקות רקע על הקבלן, היזם והפרויקט.
התייעץ עם עו״ד מטעמך לפני כל חתימה, גם על “בקשת רכישה”.
בדוק מראש השלכות מיסוי (מס רכישה, מס שבח וכו’).
📑 שלב 2- החוזה והמסמכים
דרוש ערבות בנקאית ולא פוליסת ביטוח בלבד.
קבע לוח תשלומים ברור והבנת מנגנון ההצמדה למדד.
ודא שיש תאריך מסירה מדויק והגדרה ברורה של איחור ופיצוי.
בקש שהבטחות שיווקיות יופיעו בכתב בנספח השינויים.
קבל מפרט ותוכניות חתומים עם זיהוי ברור של הדירה, החניה והמחסן.
🏗️ שלב 3- ביצוע ותשלומים
בצע תשלומים רק לפי הוראות הבנק המלווה והבטוחה שקיבלת.
נהל תיעוד בכתב של כל שינוי או תקשורת עם הקבלן.
אל תבצע קיזוזים עצמאיים — הכל דרך עו״ד ובהסכמה.
🏠 שלב 4 – מסירה ורישום
בצע בדק בית יסודי לפני קבלת המפתח וחתום על פרוטוקול מסירה מפורט.
ודא קבלת כל הערבויות המקוריות בידך.
עקוב אחר רישום הזכויות בחברה המשכנת ובהמשך בטאבו.
עד שנת 2014 עלויות המשפט של הקבלן, המוטלות על הקונה, היו 1.5% ממחיר הרכישה + מע"מ. בדצמבר 2014 שונה חוק זה ומאחר והרוכש חייב לשלם מחיר קבוע של 5000 ש"ח + מע"מ ללא קשר למחיר הרכישה של הנכס.
*מועדים לתשלום
מועדי התשלום הם בדרך כלל כדלקמן, עם זאת, שינויים קלים עשויים להתרחש בנסיבות מסוימות:
- 7% עם חתימת החוזה
- 18% עם קבלת היתר הבנייה
- 10% 3 חודשים לאחר תחילת העבודה
- 15% 6 חודשים לאחר תחילת העבודה
- 15% 9 חודשים מתחילת העבודה
- 15% שנה לאחר תחילת העבודה
- 15% 15 חודשים מתחילת העבודה
- 5% במסירת המפתחות
איסוף מפתחות
מכיוון שהרכישה היא בתכנון, ברור כבר מההתחלה שהבנייה יכולה להימשך חודשים ואפילו שנים. לאחר סיומו מקבל הקבלן את הטופס ארבע (אישור מגורים) והקונה מקבל תאריך למסירת המפתחות. זה הזמן שבו עליו לבדוק כמה דברים חשובים לפני קבלת המפתחות:
חָשׁוּב!
- בקר בדירה כדי לבדוק שהבנייה הסתיימה וכוללת את כל השינויים המוזכרים במפרט.
- בדקו שלבניין יש את ההרשאות והאישורים הדרושים. זה כולל את הטופס ארבע (היתר מגורים), כדי להבטיח שהדירות ראויות למגורים.
- בדקו שחברות החשמל והמים מקבלות הודעה ומוכנות לחבר את הדירה לרשת שלהן.
- אם יש מעלית אחת או יותר בבניין, בדקו שלפחות אחת מהן פועלת.
- בדוק את החוזה למקרה שיופיעו תנאים אחרים בחוזה הרכישה.
עם מסירת המפתחות, על הקונה לערוך סיור עם הקבלן או נציגו. זאת כדי לבדוק את מצב המתחם ולבחון אם יש בעיות או ליקויים. לאחר שהקונה מיושב בדירה חובה להודיע לקבלן על כל פגם או בעיה. במקרה זה תהיה על הקבלן החובה לבצע תיקונים.
