Pinouille Pinouille
Pinouille Pinouille
La rénovation urbaine est de la plus haute importance en Israël étant donné l’état des bâtiments dans tout le pays. Pratiquement tous les bâtiments construits avant 1980 ne survivront pas à un tremblement de terre. Et il y en aura un, la seule question est de savoir quand et quelle sera son ampleur. Certaines lois ont été établies pour faire face à ce problème, comme le programme Tama 38 en place depuis 2005.
L’idée est de renforcer et de remettre les bâtiments anciens aux normes de sécurité actuelles. Toutefois, le problème demeure pour les bâtiments en mauvais état. Le coût de la rénovation serait plus élevé que celui de la reconstruction.
C’est pourquoi une autre loi a été approuvée en 2016 dans ce sens. Son objectif est de remplacer les bâtiments trop dégradés par des neufs. Cette loi s’appelle Pinouille Binouille ou Evacuation Construction. Cela ne concerne pas seulement les bâtiments mais aussi les zones urbaines où tous les anciens bâtiments résidentiels seront démolis.
De nouveaux bâtiments résidentiels dotés d’infrastructures modernisées et améliorées seront construits à leur place. Ces nouveaux quartiers seront beaucoup plus densément peuplés qu’auparavant.
Comment se passe la pinouille binouille ?
Comme pour tout autre projet, une réunion des parties concernées est nécessaire au préalable. Les propriétaires, locataires et/ou promoteurs se réunissent pour préparer le plan. Le contrat signé par tous contiendra toutes les conditions nécessaires pour les propriétaires, locataires et promoteurs.
Points importants du contrat
- Le promoteur promet aux propriétaires une nouvelle maison dans le même quartier ou dans un plus grand.
- Le promoteur paiera également le loyer et les taxes pendant la construction.
- Le promoteur a démoli le bâtiment et en a reconstruit un autre, amélioré, en ajoutant des appartements sur des étages supplémentaires, suite à l’obtention du permis de construire.
- Les résidents de l’immeuble perçoivent une indemnisation, généralement le droit à un logement alternatif proche ou non du chantier des travaux. Cette compensation peut également être monétaire.
Les projets de rénovation urbaine sont examinés et autorisés par le ministère de la Construction et du Logement. Ce sont les autorités locales qui planifieront et approuveront les projets soumis par les habitants et les promoteurs. Dès qu’un projet sera accepté pour la pinouille binouille, le gouvernement offrira des avantages aux résidents et aux entrepreneurs.
Cela signifie qu’ils seront exonérés de la taxe à l’achat, de la taxe d’amélioration et de la TVA sur les services de construction.
Problèmes et risques
Le premier gros problème est d’obtenir la permission de tous ou de la plupart des locataires de l’immeuble. Il faut comprendre que ce n’est pas une chose simple. Pendant une ou plusieurs années, ils ne pourront pas vivre dans leur logement. Cela signifie des coûts supplémentaires et de grands changements dans la vie quotidienne des parents et des enfants.
Cela est particulièrement vrai si leur logement temporaire est éloigné de leur quartier habituel. Les coûts seront également plus élevés dans le nouveau bâtiment suite aux négociations. Pour les personnes âgées, les changements sont difficiles et elles sont très réticentes à donner leur permission.
Pour les entrepreneurs et/ou les promoteurs, un tel projet comporte de nombreux risques. Leurs coûts sont lourds et multiples. Ils doivent non seulement démolir le bâtiment, mais aussi le reconstruire plus grand et en mieux qu’auparavant. Ils doivent payer les loyers des résidents à hauteur d’un certain montant pendant toute la durée des travaux. Ils pourront toutefois vendre les logements supplémentaires qu’ils auront construits. Ils n’auront pas à payer le terrain ni plusieurs taxes dont celle de l’amélioration.
Ils bénéficieront également de droits de construction accrus, ce qui leur permettra de réaliser davantage de bénéfices.
Le risque pour les propriétaires de projets d’évacuation de construction réside dans la suspension des travaux. Quelle que soit la raison de la suspension, il peut s’agir de difficultés financières des promoteurs, de leur faillite.
Mais aussi s’ils ne trouvent pas assez d’acheteurs pour leur nouveau logement. Dans ce cas, les habitants expulsés se retrouvent dans une situation difficile. Ils n’ont plus d’appartement depuis que celui-ci a été détruit, mais ils n’ont pas non plus leur nouveau logement. Pour éviter ce risque, il est indispensable d’obtenir une garantie à toute épreuve de la part du promoteur.
