רכישת נדל"ן
- בַּיִת
- רכישת נדל"ן
רכישת קבלן (KABLAN)
רכישת קבלן, קנייה בתוכנית מקבלן, היא רכישת נכס שטרם נבנה, או שבנייתו בעיצומה. זוהי דרך טובה לרכוש דיור איכותי ולבדוק את בנייתו. זה גם מאפשר לערוך כמה שינויים או תוספות שלא כדאי או יקר מדי להוסיף בדירה שכבר הושלמה. קנייה לפי תוכנית היא עסקה טובה. המחירים הם בסביבות 10 עד 15% פחות מהשוק.
לקבלנים (קבלנים) יש הרבה דיור, והם מוכנים לעשות כמה ויתורים כדי למכור אותם. זה נותן לקונים את ההזדמנות לנהל משא ומתן על הטבה אחת או יותר. אלו יכולים להיות בעין, כמו שינויים בדירה, צביעה שונה, יותר שקעים, קומות שונות ועוד. הם יכולים להיות גם כספיים, למשל הפחתה במחיר, הסדר אחר לתשלומים או אי צורך בתשלום אגרות נוטריון גבוהות.
מצא את הקבלן האידיאלי
איך לעשות זאת
- הראשון, והחשוב ביותר, הוא שהקבלן חייב להיות בהחלט ברשימת הקבלנים בישראל. זה ימנע בעיות עתידיות. רשימה זו הינה רשמית ומכילה את כל המידע על הקבלנים. הם רשומים לפי המוניטין שלהם.
- חובה לבדוק את המוניטין שלהם. מומלץ לחקור את הפרויקטים הקודמים של הקבלן המדובר.
- רצוי לדבר עם לקוחות אחרים שכבר רכשו סחורה מאותו קבלן. שאלו אותם אילו הטבות, אם בכלל, קיבלו מהקבלם. הוא לא יוכל למנוע ממך אותם אם הוא כבר הציע אותם לאחר.
- בדקו תוכניות עירוניות ובנייה סביבתית כדי לוודא שהן מתאימות למה שהקונה רוצה למצוא. בדקו את התוכניות של הקבלן ובקשו ממנו לתת לכם את התכניות עצמן עם המפרט הטכני (מפרת טכני).
- בדוק מחירים, לרבות המחיר הכולל עם מיסים, הוצאות משפט ועמלות אחרות במידת הצורך, לשינויים או תוספות.
- הקבלן דורש בקשה חתומה מראש עם מקדמה לפני חתימת החוזה. על הקונה לקחת עמו עורך דין כדי לנהל משא ומתן על בקשה מוקדמת זו ועל המקדמה. כמו כן יש לדון בהתנתקותם אם יש נסיגה, ובכל שאר תנאי החוזה.
- קבעו את מועד הבנייה ואת *מועדי התשלומים בהתאם לקדמת הבנייה.
- ערבויות דרישה, ערבות בנקאית של הקבלן מול הבנק המממן את הפרויקט. במקרה של בעיה הבנק יצטרך להחזיר את המקדמה של הקונה. ערבות האזהרה חייבת להיכלל בטאבו. בדקו שהבנייה אכן הסתיימה. כלול תקופת בקרה ואחריות מאז מסירת המפתחות לאחר סיום הבנייה. האחרון במקרה שיהיו פגמים או בעיות שיש לתקן.
- מצא את הזמן המתאים להגשת מועמדות. תגלו שיש שני רגעים שהם קצת יותר מועילים. נסו להיות בין הראשונים לחתום על הבקשה המוקדמת או המתן עד לסיום הבנייה. לרוב נותרו עוד כמה דירות ולעיתים הרוכשים שלהן יכולים לקבל הנחה של 10%.
נספח:
עד שנת 2014 עלויות המשפט של הקבלן, המוטלות על הקונה, היו 1.5% ממחיר הרכישה + מע”מ. בחודש דצמבר 2014 שונה חוק זה ומאחר והרוכש חייב לשלם מחיר קבוע של 5000 ש”ח + מע”מ ללא קשר למחיר הרכישה של הנכס.
*מועדים לתשלום
מועדי התשלום הם בדרך כלל כדלקמן, עם זאת, שינויים קלים עשויים להתרחש בנסיבות מסוימות:
- 7% עם חתימת החוזה
- 18% עם קבלת היתר הבנייה
- 10% 3 חודשים לאחר תחילת העבודה
- 15% 6 חודשים לאחר תחילת העבודה
- 15% 9 חודשים מתחילת העבודה
- 15% שנה לאחר תחילת העבודה
- 15% 15 חודשים מתחילת העבודה
- 5% במסירת המפתחות
איסוף מפתחות
מכיוון שהרכישה היא בתכנון, ברור כבר מההתחלה שהבנייה יכולה להימשך חודשים ואפילו שנים. לאחר סיומו מקבל הקבלן את התוסס ארבע (אישור מגורים) והקונה מקבל תאריך למסירת המפתחות. זה הזמן שבו עליו לבדוק כמה דברים חשובים לפני קבלת המפתחות:
חָשׁוּב!
- בקר בדירה כדי לבדוק שהבנייה הסתיימה וכוללת את כל השינויים המוזכרים במפרט.
- בדקו שלבניין יש את ההרשאות והאישורים הדרושים. זה כולל את התוסס ארבע (היתר מגורים), כדי להבטיח שהדירות ראויות למגורים.
- בדקו שחברות החשמל והמים מקבלות הודעה ומוכנות לחבר את הדירה לרשת שלהן.
- אם יש מעלית אחת או יותר בבניין, בדקו שלפחות אחת מהן פועלת.
- בדוק את החוזה למקרה שיופיעו תנאים אחרים בחוזה הרכישה.
עם מסירת המפתחות, על הקונה לערוך סיור עם הקבלן או נציגו. זאת כדי לבדוק את מצב המתחם ולבחון אם יש בעיות או ליקויים. לאחר שהקונה מיושב בדירה חובה להודיע לקבלן על כל פגם או בעיה. במקרה זה תהיה על הקבלן החובה לבצע תיקונים.
