Achat constructeur
Achat constructeur (KABLAN)
Avocat francophone en Israël pour l’achat d’un appartement auprès d’un promoteur
L’achat d’un appartement neuf auprès d’un promoteur en Israël représente un investissement important pour la majorité des familles francophones. La complexité du droit immobilier israélien, la langue, ainsi que les particularités du marché local rendent indispensable l’intervention d’un avocat francophone expérimenté.
Un avocat maîtrisant les deux systèmes – le droit israélien et la terminologie juridique française, assure une compréhension totale du contrat de vente, des garanties bancaires obligatoires, des délais de livraison, et de toutes les obligations que le promoteur doit respecter selon la Loi sur la Vente (Appartements).
Il analyse les clauses restrictives, vérifie la conformité du projet, examine le permis de construire, contrôle la solidité financière du promoteur et s’assure que l’acheteur reçoit un contrat équilibré, clair et sans risques cachés.
Grâce à cet accompagnement, l’acquéreur francophone peut avancer en toute confiance dans son achat immobilier en Israël, bénéficier d’une protection juridique complète, et garantir que chaque étape, depuis la signature jusqu’à la livraison – soit conforme à la loi et sécurisée.
Vérification du contrat de vente du promoteur en Israël
La vérification du contrat de vente proposé par un promoteur immobilier en Israël est une étape essentielle pour tout acquéreur francophone. Les contrats de promoteurs sont souvent longs, techniques et rédigés dans un langage juridique complexe, parfois difficile à comprendre même pour les résidents locaux. Un audit juridique approfondi réalisé par l’avocat francophone Yohan Sisse permet de déceler les clauses défavorables, les obligations cachées et les risques pouvant compromettre l’investissement.
L’avocat Yohan Sisse analyse les engagements exacts du promoteur, le calendrier de construction, les modalités de paiement, les pénalités en cas de retard, la qualité des matériaux promis et les conditions de modification des plans. Il vérifie également que le contrat respecte strictement la législation israélienne, notamment en ce qui concerne les garanties de paiement et la protection des fonds de l’acheteur.
Pour les francophones, souvent éloignés du chantier ou résidant à l’étranger, l’intervention de Me Yohan Sisse est indispensable afin d’assurer une conformité totale du contrat, de renforcer la transparence et de sécuriser entièrement la transaction.
chat d’un appartement sur plan en Israël, risques et protections juridiques
L’achat d’un appartement sur plan en Israël (VEFA) séduit de nombreux francophones, mais cette opération comporte également plusieurs risques que les acheteurs doivent connaître avant de s’engager. Retards de livraison, modifications de plans, manque de transparence sur l’état d’avancement du chantier ou fragilité financière du promoteur peuvent mettre en péril l’investissement.
C’est pourquoi l’intervention de l’avocat francophone Yohan Sisse est essentielle. Il examine l’ensemble du projet, vérifie la validité des autorisations, contrôle la situation juridique et financière du promoteur et s’assure que toutes les garanties légales imposées par la loi israélienne sont effectivement fournies. Il protège chaque paiement, analyse les plans, les échéances contractuelles et les engagements réels du promoteur pour garantir la sécurité totale de l’acquéreur.
Grâce à cet accompagnement, l’acheteur francophone peut investir en Israël en toute confiance, même à distance, en sachant que ses droits sont pleinement garantis et que le projet est suivi juridiquement du début jusqu’à la livraison.
*Délai de paiement
Les délais de paiement sont généralement les suivants, cependant des changements mineurs peuvent survenir dans certaines circonstances :
- 7% à la signature du contrat
- 18% à réception du permis de construire
- 10% 3 mois après le début des travaux
- 15% 6 mois après le début des travaux
- 15% 9 mois après le début des travaux
- 15% un an après le début du travail
- 15% 15 mois après le début des travaux
- 5% à la remise des clés
Remise des clés
Puisque l’achat est prévu, il est clair dès le départ que la construction peut durer des mois, voire des années. Une fois terminé, le kablan reçoit le tofess arba (permis de séjour) et l’acheteur reçoit une date pour la remise des clés. C’est le moment où il doit vérifier certaines choses importantes avant de réceptionner les clés :
Retard de livraison du promoteur et indemnités légales en Israël
Le retard de livraison d’un appartement neuf est l’un des problèmes les plus fréquents rencontrés par les acheteurs francophones en Israël. Lorsqu’un promoteur ne remet pas le logement à la date prévue au contrat ou dépasse les délais autorisés par la loi israélienne, l’acquéreur peut avoir droit à des indemnités financières significatives. Ces compensations sont calculées selon des critères stricts fixés par la Loi sur la Vente (Appartements), et elles s’appliquent même si le promoteur évoque des difficultés techniques ou administratives.
Dans ce type de situation, l’accompagnement de l’avocat francophone Yohan Sisse est déterminant. Il examine les causes réelles du retard, vérifie si les justifications avancées par le promoteur sont légitimes, calcule le montant exact des indemnités dues à l’acheteur et engage les démarches nécessaires pour obtenir la compensation complète. Il identifie les manquements contractuels, analyse les communications avec le promoteur et protège les intérêts financiers de l’acquéreur.
Grâce à son expertise du marché israélien et de la législation applicable, Me Yohan Sisse assure une prise en charge rapide et efficace, visant à obtenir le remboursement intégral des sommes dues ou, si nécessaire, à engager une procédure judiciaire afin de faire valoir pleinement les droits du client.
Vérification du promoteur solvabilité, réputation et projets antérieurs
Avant de signer un contrat pour l’achat d’un appartement neuf en Israël, il est indispensable d’effectuer une vérification approfondie du promoteur. De nombreux acheteurs francophones ignorent que la solidité financière de l’entreprise, son historique de projets réalisés, la qualité de ses livraisons antérieures et son respect des délais constituent des facteurs déterminants pour la réussite de l’investissement.
C’est précisément sur ce point que l’avocat francophone Yohan Sisse intervient : il réalise une analyse complète de la société promotrice, examine ses bilans financiers, vérifie l’existence d’éventuels litiges ou procédures en cours, et étudie les projets livrés par le passé afin d’identifier d’éventuels problèmes récurrents tels que retards, défauts de construction ou non-respect des spécifications.
Il contrôle également les autorisations administratives, la validité du permis de construire, les relations du promoteur avec la banque accompagnatrice, ainsi que la conformité juridique des accords passés avec les sous-traitants.
Ce travail de vérification permet à l’acheteur francophone d’éviter les promoteurs risqués et de sécuriser son investissement. Grâce à son expertise en droit immobilier israélien, Me Yohan Sisse fournit une évaluation objective et indépendante, garantissant que le projet choisi repose sur une base solide et fiable avant toute prise de décision.
L’accompagnement bancaire, la banque accompagnatrice et le système des “shovarim” en Israël
Lors de l’achat d’un appartement neuf en Israël, le rôle de la banque accompagnatrice est central. Il s’agit de l’établissement bancaire chargé de superviser le financement du projet du promoteur, de suivre l’avancement des travaux et d’assurer que les paiements des acheteurs sont entièrement sécurisés. La banque ne libère les fonds au promoteur qu’à mesure que la construction progresse, ce qui protège l’acheteur contre les risques de faillite, de retards ou de mauvaise gestion du projet.
Le paiement du prix de l’appartement se fait généralement à l’aide d’un pincassé shovarim (פנקס שוברים) , un carnet de bons de paiement numérotés, remis par la banque accompagnatrice. Chaque shovar correspond à un montant précis et ne peut être utilisé que lorsque le promoteur a rempli les conditions exigées par la banque : progression réelle de la construction, conformité aux plans, autorisations nécessaires et respect des engagements contractuels. Ce système garantit que l’acheteur ne verse jamais d’argent non sécurisé.
Dans ce processus, l’avocat francophone Yohan Sisse joue un rôle déterminant. Il vérifie que chaque paiement est couvert par une garantie bancaire conforme à la loi israélienne, s’assure que le promoteur respecte les exigences de la banque et contrôle que les shovarim ne sont encaissés qu’après l’accomplissement des étapes prévues. Il examine également le contrat tripartite entre le promoteur, la banque et l’acheteur, détectant les clauses qui peuvent compromettre la protection financière du client.
Grâce à cet accompagnement, l’acquéreur francophone bénéficie d’une transparence totale sur les flux financiers, d’une gestion sécurisée de l’ensemble des paiements et d’une supervision juridique continue jusqu’à la remise des clés. Ce suivi professionnel permet d’éviter les erreurs courantes, les paiements non protégés et les litiges avec le promoteur ou la banque accompagnatrice.
Frais, taxes et coûts réels lors de l’achat d’un appartement neuf en Israël
L’achat d’un appartement neuf en Israël implique une série de frais, taxes et coûts annexes que les acquéreurs francophones ne connaissent pas toujours. La compréhension de ces éléments est essentielle pour établir un budget réaliste et éviter les mauvaises surprises au cours de l’opération.
Le premier élément à considérer est la taxe d’acquisition (מס רכישה), calculée selon le barème en vigueur et dépendant du statut de l’acheteur (résident, non-résident, premier achat, investisseur, etc.). À cela s’ajoutent les frais de la banque accompagnatrice, les frais de dossier, les assurances obligatoires, les frais liés à l’enregistrement futur de la propriété, ainsi que les coûts potentiels liés à des modifications de plans, demandes particulières ou ajustements techniques.
De nombreux acquéreurs francophones découvrent également des coûts cachés imposés par certains promoteurs : participation au fonds de copropriété initial, frais de raccordement, charges de gestion de projet ou services techniques. Ces éléments doivent être clairement identifiés et négociés avant la signature du contrat.
Dans cette démarche, l’avocat francophone Yohan Sisse établit une analyse complète de tous les coûts réels, explique chaque élément du budget, vérifie les calculs du promoteur et s’assure que rien n’a été ajouté de manière illégitime. Il conseille l’acquéreur sur les optimisations possibles, notamment en matière de fiscalité, et garantit que tous les aspects financiers de l’opération soient totalement transparents et conformes au droit israélien.
Cette supervision permet aux acheteurs francophones d’avancer avec une vision claire, réaliste et sécurisée de l’investissement, sans craindre des frais inattendus ou des erreurs de calcul de la part du promoteur ou des intermédiaires.
