נדל"ן ומקרקעין
נדל"ן ומקרקעין
רכישת דירה מקבלן
רכישת דירה “על הנייר” מקבלן מאפשרת לקנות דירה חדשה במחיר אטרקטיבי לפני הבנייה, עם פוטנציאל עליית ערך אך דורשת ליווי משפטי קפדני והבנת כל תנאי ההסכם לפני החתימה.
התחדשות עירונית
התחדשות עירונית מאפשרת לדיירים לשדרג את הבניין והתשתיות ולקבל דירה חדשה ובטוחה יותר, אך מחייבת בדיקה משפטית מדויקת של תנאי ההסכם מול היזם כדי להבטיח זכויות מלאות והגנות מקסימליות.
רכישת דירה
ישנן מספר סיבות למכירת נכס. זה יכול להיות ירושה לאחר מוות, גירושין, או פשוט החלטה שהתקבלה מסיבות פרטיות.
מכירת דירה
רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות בחיים, ולכן חובה לבצע בדיקות מוקדמות כמו נוסח טאבו, שעבודים, חריגות בנייה, מיסוי ותכנון עתידי של האזור ורק לאחר בדיקת עורך דין מומחה למקרקעין לחתום
השכרת דירה
השכרת דירה מחייבת בדיקה יסודית של מצב הנכס, מסמכי הבעלות וזהות השוכרים, וביטחון מלא באמצעות ערבויות מתאימות שטר חוב, ערבים ו/או ביטחונות נוספים כדי להבטיח הגנה מלאה למשכיר במקרה של הפרות או נזקים.
רכישת קרקע
רכישת קרקע דורשת ליווי צמוד של עו"ד מומחה, כולל בדיקת זכויות, תב"עות ותוכניות עתידיות, בחינת תקן 22 לשומה, ובדיקות מול העירייה לגבי ייעוד, היתרים, הפקעות ומגבלות ורק לאחר בחינה משפטית מלאה ניתן להתקדם בביטחון לעסקה.
תיווך
חתימה על הצעת שירותי תיווך מחייבת להבין את היקף השירות, גובה העמלה ומועד החיוב, ולכן חשוב לוודא מראש שכל הפרטים ברורים, שהנכס מתאים לצרכים, ושההתחייבות נעשית רק לאחר בדיקה והסבר מלא מעו״ד כדי למנוע חיובים מיותרים ומחלוקות בהמשך.
פירוק שיתוף מקרקעין
פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך שמאפשר לבעלי נכס משותף להיפרד בצורה מוסדרת, ולכן חשוב לבדוק את הזכויות, מצבו התכנוני של הנכס והאפשרות לבצע חלוקה או מכירה בליווי עו״ד שמוודא שההליך מתבצע בצורה הוגנת, יעילה ומונעת עתיד של סכסוכים
דירה במתנה
קבלת דירה במתנה מחייבת בדיקה מדויקת של הזכויות, היבטי המס (מס שבח/מס רכישה), מצב הנכס והשלכות עתידיות בליווי עו״ד שמוודא שההעברה מתבצעת כחוק, ובליווי שמאי מקרקעין לקביעת שווי מתנה מדויק למניעת תיקון שומה מצד מיסוי מקרקעין
רכישה מסחרית
רכישה מסחרית מחייבת בדיקות עומק של הזכויות, מצב הנכס, התב"ע והשימושים המותרים, יחד עם בחינת היתרים, שוכרים קיימים, הכנסות ודוחות פיננסיים בליווי עו״ד שמוודא שהעסקה בטוחה, רווחית ונקייה מסיכונים משפטיים.
קבוצת רכישה
קבוצת רכישה דורשת בדיקה מעמיקה של מארגן הקבוצה, היכולת הפיננסית של החברים, הקרקע, התב״ע ולוחות הזמנים, וכן בחינת הסיכונים הכלכליים והמשפטיים בליווי עו״ד שמוודא שההתקשרות בטוחה, שקופה ומגינה עליך לאורך כל שלבי הפרויקט.
דיני מקרקעין ונדל"ן
בכל עסקת נדל״ן דירה, דירה מקבלן, התחדשות עירונית, קרקע, מתנה או השכרת נכסים יש חוק אחד פשוט:
ליווי של עו״ד מקצועי מהשלב הראשון חוסך טעויות יקרות ותיקונים כואבים.
רוב הלקוחות שמגיעים למשרדנו עושים זאת רק אחרי שניסו להתמודד לבד, או להסתמך על מערכות AI כמו צ’אט-GPT, ועל מסמכים “מוכנים” שמציעים להם וחתמו על הסכמים בלי להבין את המשמעות המשפטית המלאה.
בשלב הזה, לרוב כבר קיימות התחייבויות, ליקויים משפטיים וסיכונים שמישהו היה חייב לאתר מראש ואז הם מגיעים כשזה כבר מאוחר מדי.
למרות זאת, ברוב המקרים עדיין נצליח להציל את המצב, אבל זה תמיד יהיה מסובך יותר, יקר יותר ומלחיץ יותר מאשר ליווי נכון מלכתחילה.
ליווי משפטי מקצועי כולל בדיקות עומק של כל שלב בעסקה:
בדיקת זכויות, שעבודים, תב״עות, חריגות בנייה, תקן 22, מיסוי מקרקעין, ערבויות קבלן, בטוחות בשכירות, לוחות זמנים, פריסת תשלומים ותנאים מסוכנים בחוזה דברים שהלקוח הפשוט לא רואה, וגם לא אמור לראות.
משרדנו מתמקצע בדיני מקרקעין ונדל״ן, כולל התחדשות עירונית, רכישת דירה מקבלן והשכרת נכסים, ומתמודד יום-יום עם כל בעיה אפשרית בעולם הנדל״ן.
הניסיון שלנו מאפשר לזהות מראש את המקומות שבהם טעויות עולות בעשרות ומאות אלפי שקלים ולבנות עבורך מסלול בטוח, נקי מסיכונים ומלא שקיפות.
ליווי משפטי מקצועי הוא לא הוצאה זו ההגנה שמבטיחה עסקה בטוחה ושקט נפשי אמיתי.
לפניכם רשימה של מונחים מקצועיים ומעשיים שכדאי להכיר בעולם המקרקעין והנדל״ן
📌 שמאות מוקדמת - למה היא כל כך חשובה לפני רכישת נכס?
שמאות מוקדמת היא הערכה מקצועית שמבצע שמאי מקרקעין עוד לפני החתימה, והיא קובעת את השווי האמיתי של הנכס, מצבו, זכויות הבנייה שלו והסיכונים הקיימים בו.
שמאות מוקדמת מגלה ליקויים נסתרים, חריגות בנייה, ירידות ערך עתידיות, היטלים צפויים ומגבלות תכנוניות שאינן מופיעות בחוזה.
היא מאפשרת להבין אם המחיר שמבקשים אכן סביר, למנוע תשלום יתר, ולהכין מו״מ חכם ומבוסס נתונים מול המוכר.
בנכסים מורכבים דירות ישנות, קרקעות, בתים פרטיים והתחדשות עירונית שמאות מוקדמת יכולה לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
זו אחת הבדיקות החשובות ביותר, וכמעט תמיד היא מגלה מידע שהלקוח לא היה יכול לגלות לבד או מתוך המסמכים בלבד.
📌 מהו תקן 22 ולמה הוא כל כך חשוב לפני רכישת קרקע
תקן 22 הוא תקן שמאי מחייב שכל יזם, קבוצת רכישה או חברה המשווקת קרקעות חייבים להציג לרוכשים לפני ביצוע עסקה.
זהו דוח שמאות מקיף שמציג את מצב הקרקע כיום, את התוכניות החלות והעתידיות, את היתכנות הפיתוח, ואת השווי הריאלי של הקרקע ללא “הבטחות שיווקיות”.
התקן מנתח סיכונים מהותיים: לוחות זמנים תכנוניים, מגבלות תב״ע, היטלים, עלויות פיתוח ונתונים המשפיעים על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
מטרתו להגן על הרוכשים מפני עסקאות מסוכנות — קרקעות חקלאיות ללא אופק, פרויקטים שאינם ברי ביצוע או מצגים נדל״ניים מטעים.
ללא תקן 22 הרוכש למעשה נכנס לעסקה “על עיוור”, ולכן זהו אחד המסמכים החשובים ביותר בבדיקת קרקע או הצטרפות לקבוצה יזמית.
📌 מסמכי בית משותף – מה הם ולמה חשוב לבדוק אותם?
מסמכי בית משותף כוללים את התשריט, התקנון, ההצמדות והרישומים שמגדירים כיצד הבניין מחולק מבחינה משפטית ופיזית: חניות, מחסנים, גגות, מרפסות, שטחים משותפים וגבולות הדירות.
בדיקה מדויקת מגלה האם החניה באמת צמודה לדירה, האם המחסן רשום כדין, האם קיימות הצמדות חריגות, ומה שייך לכל דייר באופן בלעדי.
המסמכים גם חושפים שימושים אסורים, חריגות בנייה, תוספות לא מוסדרות והסדרים פנימיים שמחייבים את כל בעלי הדירות.
ללא בדיקה מוקדמת רוכש עלול לגלות שהשטח שקיבל אינו תואם למציאות או שהרישום לקוי ובלתי ניתן לתיקון לאחר הרכישה.
בכל עסקת מקרקעין משרדנו בודק את מסמכי הבית המשותף במלואם, כדי להבטיח שהלקוח יודע בדיוק מה הוא רוכש ושאין הפתעות לאחר החתימה.
📌 ניוד זכויות - מה זה ולמה זה חשוב בתכנון ובנייה?
ניוד זכויות הוא הליך תכנוני שמאפשר להעביר זכויות בנייה ממגרש אחד למגרש אחר, או מחלק מסוים בנכס לחלק אחר, בהתאם להחלטות הוועדה המקומית והתב"עות החלות.
המטרה היא לאפשר ניצול יעיל של הקרקע למשל, לא לבנות במקום שבו התכנון מגביל, ולהעביר את הזכויות למיקום שבו ניתן לממש אותן באופן מלא.
ניוד זכויות משמש רבות בפרויקטי התחדשות עירונית, פינוי־בינוי ובמגרשים עם מגבלות בנייה כמו שצ"פ, קווי בניין או שטחים מופקעים.
ההליך דורש בחינה תכנונית ומשפטית מדויקת, כי העברת הזכויות משפיעה על גובה הבנייה, מספר הדירות, התמורות לדיירים ושווי הקרקע.
זהו כלי קריטי שמאפשר לממש פוטנציאל תכנוני בצורה חכמה ולמנוע מצב שבו זכויות בנייה “נשרפות” או אינן מנוצלות.
📌 פנקס שוברים - מה זה ולמה חייבים לשלם רק דרכו?
פנקס שוברים הוא סט שוברים שהבנק המלווה מנפיק לרוכש דירה מקבלן, וכל שובר מייצג תשלום שמועבר אך ורק לחשבון הליווי הבנקאי של הפרויקט.
תשלום דרך פנקס שוברים מבטיח שכל שקל שאתה מעביר מגיע ישירות לבנק המלווה, ולא ליזם עצמו מה שמונע שימוש לא מפוקח בכסף.
כנגד כל תשלום אתה מקבל ערבות בנקאית שמגנה עליך במקרה שהיזם יקרוס או שהפרויקט ייעצר.
הבנק המלווה משחרר ליזם את הכסף רק בהתאם לקצב ההתקדמות האמיתי של הבנייה, ורק לאחר שהמפקח מטעם הבנק מאשר שהשלב הושלם.
כך מובטחת שליטה מלאה על כספי הרוכשים והתקדמות בטוחה של הפרויקט.
📌 היטל השבחה -מה זה ולמה זה חשוב?
היטל השבחה הוא תשלום שהעירייה גובה כאשר ערך הנכס עלה בעקבות אישור תב"ע חדשה, תוספת זכויות בנייה או שינוי ייעוד.
החיוב הוא 50% מההשבחה, ונקבע לפי שומה מטעם השמאי העירוני.
ההיטל יכול להגיע לעשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים ולכן חובה לבדוק אותו לפני כל חתימה.
לרוב המוכר הוא זה שמשלם את ההיטל בעת מכירה או הוצאת היתר בנייה.
כדי להפחית חיוב משתמשים בשמאי מטעם בעל הנכס ובמנגנון של “שומה נגדית” וערר.
📌 הסכם קומבינציה - מהות העסקה ולמי זה מתאים?
הסכם קומבינציה הוא עסקה שבה בעל הקרקע מעביר ליזם חלק מהקרקע, ובתמורה מקבל חלק מהדירות שייבנו במקום תשלום כספי מלא.
זה מאפשר לבעל הקרקע להשתתף ברווחי הפרויקט ללא הוצאה כספית ראשונית.
היזם מצדו מקבל קרקע תוך דחיית תשלום משמעותי, המועבר בדירות ולא במזומן.
עסקה זו כוללת היבטי מס מורכבים: מס שבח, מע״מ, מס רכישה והיטלים.
ליווי משפטי ושמאי הוא חובה טעות קטנה בהסכם יכולה לעלות מיליונים.
📌 הסכם שירותי בנייה - מה ההבדל מקומבינציה?
בהסכם שירותי בנייה בעל הקרקע אינו מוכר זכויות בקרקע, אלא מזמין מהיזם שירותי בנייה תמורת תשלום כספי.
הקרקע נשארת בבעלותו המלאה, והיזם מספק אך ורק את עבודות הבנייה, הניהול והביצוע ללא רכישת חלק מהנכס או השתתפות בבעלות.
מבחינת מס, מדובר בעסקת “שירות” ולא בעסקת מכר, ולכן דיני המס שונים לגמרי מקומבינציה.
בדרך כלל התשלום נקבע לפי עלות בנייה למ"ר, ולעיתים נעשה שימוש בהלוואות קבלן ייעודיות הכוללות ריביות גבוהות כמו COS +12%, מה שמייקר את הפרויקט ודורש תכנון פיננסי מוקפד.
עסקה כזו מתאימה לבעלי קרקע עם תקציב או יכולת מימון שמבקשים שליטה מלאה בפרויקט, אך היא מחייבת חוזה מדויק, ערבויות חזקות ובקרה הנדסית כדי שלא להיתקע באמצע הדרך.
📌 הלוואת קבלן - מה זה ולמה צריך לשים לב?
הלוואת קבלן היא הלוואה שהקבלן או היזם לוקח מהבנק כדי לממן את עלויות הבנייה של הפרויקט: חומרים, עובדים, פיתוח ותשלומים לספקים.
הבנק נותן לקבלן את הכסף בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, ולכן כל שלב בבנייה משוחרר רק אחרי אישור פיקוח הנדסי.
הריבית על הלוואת קבלן בדרך כלל גבוהה יותר מהלוואות רגילות, והעלויות האלה מוטמעות במחיר הסופי של הדירות או עבודות הבנייה.
בפרויקטים שבהם בעל הקרקע מזמין שירותי בנייה חשוב להבין מי משלם את הריבית ומהלוואה זו, כי לעיתים היזם “מגלגל” את עלות המימון לבעל הקרקע.
לכן חובה לבדוק מראש את תנאי המימון, את לוחות הזמנים ואת הסיכון לניפוח עלויות במהלך הפרויקט.
📌 נספח שינויים (שדרוגים ושינויים בדירה) - למה הוא חובה?
כשקונים דירה מקבלן, חותמים על חוזה שהקבלן ניסח מראש ורוב הסעיפים בו נועדו להגן על הקבלן, לא על הרוכש.
כאן נכנס לתמונה נספח השינויים: כלי משפטי שמאפשר לעורך הדין של הרוכש לשנות, לתקן או להוסיף סעיפים שמגנים עליו ומונעים חיובי יתר ומחלוקות יקרות.
נספח השינויים מפרט בצורה ברורה את כל השדרוגים, העבודות והתוספות מעבר למפרט, כולל:
✔ מחירים סגורים מראש
✔ לוחות זמנים מדויקים
✔ אחריות והתחייבויות הקבלן
✔ איכות חומרים ועבודה
✔ מה נכלל ומה לא נכלל בעסקה
בלי נספח כזה, הקבלן יכול להפתיע את הרוכש בדרישות תשלום מיותרות, עיכובים במסירה, או ביצוע ברמת גימור נמוכה.
לכן זהו אחד המסמכים החשובים ביותר והוא חוסך ללקוחות אלפי ולעיתים עשרות אלפי שקלים.
חשוב לדעת:
📌 לפני שחותמים על בקשת רכישה אצל קבלן חובה להגיע לעו״ד.
אחרי החתימה הקבלן כבר "קיבל" אתכם, והתמקחות על תנאים כמעט בלתי אפשרית.
משרדנו ייצג עשרות רוכשים מול קבלנים, והנספחים שערכנו חסכו להם סכומים משמעותיים ושמרו על הזכויות שלהם לכל אורך הדרך.
אל תוותרו על נספח שינויים ואל תחתמו על כלום לפני שעו״ד בודק את ההסכם.
📌 שומה עצמית - כלי קריטי לקיזוז ולהפחתת מס שבח
שומה עצמית היא חישוב שהמוכר מגיש לרשות המיסים כדי להעריך בעצמו את גובה מס השבח שעליו לשלם בעסקת מכירת נכס.
זהו כלי חוקי שמאפשר למוכר לקזז הוצאות מוכרות, להפחית חיובים מיותרים, ולשלם מס רק על הרווח האמיתי ולא על רווח מנופח שרשות המסים תחשב עבורו.
במסגרת השומה העצמית ניתן לקזז הוצאות כמו:
✔ שכר טרחת עו״ד
✔ תיווך
✔ שיפוץ שהעלה את ערך הנכס
✔ היטל השבחה ששולם
✔ מס רכישה (בנסיבות מסוימות)
✔ שמאות, אגרות, תכנון והנדסה
הגשת שומה עצמית מקצועית יכולה להפחית עשרות ואף מאות אלפי שקלים ממס השבח.
ללא שומה עצמית רשות המיסים קובעת “שומה לפי מיטב השפיטה”, שבדרך כלל גבוהה משמעותית מהחיוב האמיתי.
שומה עצמית חייבת להיות מדויקת, מבוססת ומנומקת היטב אחרת רשות המיסים עלולה לדחות אותה.
משרדנו טיפל בעשרות שומות עצמיות, ובחלק מהמקרים הצליח להשיג ללקוחות מס שבח 0 בזכות קיזוזים ויישום נכון של החוק.
📌 מס רכישה במתנה לקרוב - מה צריך לדעת?
בעת העברת דירה במתנה, סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מי נחשב “קרוב” לעניין מס רכישה.
הורה, ילד, נכד, סב/סבתא ובן/בת זוג נחשבים “קרובים”, ולכן מקבל המתנה משלם שליש ממס הרכישה הרגיל בלבד.
אחים ואחיות אינם נחשבים קרובים לפי החוק, ולכן מקבל מתנה מאח/אחות משלם מס רכישה מלא בהתאם למדרגות הקבועות בחוק.
משמעות ההבחנה מהותית, ולכן חשוב לבצע תכנון מס נכון ולוודא שההעברה מתבצעת בהתאם להוראות החוק והפסיקה.
משרדנו מלווה עשרות העברות מתנה ומוודא חישוב מס מדויק וצמצום חיובים ככל שהחוק מאפשר.
📌 מכרז יזמים - מה זה ולמה זה כל כך חשוב?
מכרז יזמים הוא הליך שבו דיירי הבניין, באמצעות עורך דינם, מזמינים מספר יזמים להגיש הצעות מסודרות לפרויקט התחדשות עירונית או פינוי־בינוי.
במסגרת המכרז נקבעים מראש כל הקריטריונים תמורות לדירות, שטחי תוספת, מספר חניות, מרפסות, מחסן, מפרט טכני, לוחות זמנים וערבויות (כולל בדיקה דו"ח BDI והאם יש ערבות חברת אם).
היזמים מגישים הצעות מפורטות על פי תבנית אחידה, כך שקל להשוות בין ההצעות ולקבל החלטה מושכלת.
התחרות בין היזמים מובילה להצעות משופרות בהרבה: יותר מ״ר לדירה, תנאים טובים, ערבויות חזקות והתחייבויות ברורות.
היתרון המרכזי הוא שהדיירים אינם תלויים ביזם אחד אלא מקבלים את ההצעה האיכותית והבטוחה ביותר מתוך תחרות חופשית.
משרדנו מלווה דיירים בניהול מכרזים כאלה, קובע את התנאים, עונה ליזמים על שאלות ומבטיח שהדיירים יקבלו את התמורה המקסימלית שהשוק מאפשר.
📌 דוח BDI - מה זה ולמה הוא חובה לפני התקשרות עם יזם?
דוח BDI הוא דוח מידע פיננסי שמציג את היציבות הכלכלית של חברה או יזם: דירוג סיכון, חובות, היסטוריית אשראי, תביעות, הגבלות בנק ויכולת עמידה בהתחייבויות.
זהו למעשה “תיק הבריאות הכלכלי” של היזם, שמראה אם יש לו את הכוח והאיתנות להוביל פרויקט בנייה בלי לקרוס באמצע.
בפרויקטי התחדשות עירונית, פינוי־בינוי ומכרזי יזמים דוח BDI הוא כלי חיוני למניעת התקשרות עם יזם חלש או מסוכן.
הדוח מאפשר לדיירים להבין מי באמת עומד מאחורי ההצעה ומה הסבירות שהפרויקט יסתיים בזמן ובאופן בטוח.
משרדנו דורש דוחות BDI מכל יזם כחלק בלתי נפרד מניהול מכרז מקצועי, כדי להבטיח בחירה ביזם יציב ואמין בלבד.
📌 מכרז מפקחי בנייה - למה חייבים לבחור מפקח לפני בחירת היזם?
מפקח הבנייה הוא הגורם המקצועי שמגן על הדיירים ומוודא שהיזם עובד לפי התקן, התוכניות וההתחייבויות החוזיות ולכן חשוב לבחור אותו לפני בחירת היזם.
כאשר המפקח נבחר מראש על-ידי הדיירים, הוא מייצג אך ורק אותם ואינו תלוי ביזם או בקבלן.
בחירה מוקדמת מאפשרת למפקח לבחון את הצעות היזמים מבחינה הנדסית, לזהות ליקויים סמויים, ולמנוע בחירה ביזם שלא מסוגל לבצע את הפרויקט.
המפקח מלווה את הדיירים בכל המכרז, מאשר מפרטים, בודק כמויות, מנתח עלויות, ומוודא שהתמורות שמציע היזם ניתנות לביצוע בפועל.
זהו מנגנון הגנה קריטי פרויקטים רבים נכשלו בגלל יזם שנבחר בלי בדיקה הנדסית מוקדמת.
📌 מכרז שמאים - למה הוא חיוני וכיצד הוא מבטיח כדאיות אמיתית של הפרויקט?
מכרז שמאים הוא הליך שבו הדיירים או בעלי הקרקע מזמינים מספר שמאי מקרקעין להגיש הצעות לשמאות מלאה של הפרויקט כולל שווי הקרקע, יחס התמורות, שטחים, עלויות פיתוח, היטלים ומיסוי.
שמאי ניטרלי שממונה על-ידי הדיירים בוחן אם ההצעות של היזמים תואמות את ערך הקרקע ואת הפוטנציאל התכנוני האמיתי, ולא נשענות על “הבטחות אוויר” או מספרים לא ריאליים.
השמאי הממונה מכין דוח כדאיות כלכלית (“דוח אפס”), שבו הוא מנתח:
עלויות בנייה מלאות
היטלי פיתוח ומיסים
רווח סביר ליזם
עלויות תכנון ופיקוח
לוחות זמנים
תוספת השטחים האפשרית לדיירים
דוח האפס מציב תמונת מצב אמיתית של עלויות מול הכנסות, ולכן קובע אם ההצעה של היזם בכלל אפשרית לביצוע.
בלעדיו, הדיירים עלולים לבחור בהצעה שנראית “גבוהה ונדיבה”, אך אינה ריאלית מה שמוביל לעיכובים, משברים ואף קריסת פרויקט באמצע הדרך.
משרדנו מנהל מכרזי שמאים באופן מלא, בוחר שמאים מקצועיים ובלתי תלויים, ומוודא שהשמאות, דוח האפס והכדאיות הכלכלית מבטיחים לדיירים עסקה בטוחה, ריאלית ומשתלמת באמת.
📌 דוח אפס (דוח 0) - מה זה ולמה הוא קריטי בפרויקט?
דוח אפס הוא הדוח הכלכלי הראשוני והחשוב ביותר בכל פרויקט בנייה או התחדשות עירונית, והוא נועד לקבוע אם הפרויקט כדאי, רווחי ובר־ביצוע.
זהו מסמך שמאי מקצועי שמנתח בצורה מקיפה את כל העלויות מול כל ההכנסות הצפויות עוד לפני שמתחילים תכנון, מו״מ או בחירת יזם.
בדוח אפס נבדקים בין היתר:
עלויות בנייה מלאות, כולל שלבים, חומרים וכוח אדם
היטלי פיתוח, אגרות, תשלומי עירייה ומיסוי
עלויות תכנון, פיקוח, רישום ויועצים
רווח יזמי סביר בהתאם לסטנדרטים המקובלים בענף
שווי הקרקע וזכויות הבנייה הקיימות
פוטנציאל זכויות עתידיות לפי תב״ע ותכנון עירוני
דוח אפס מאפשר להבין אם התמורות שיזם מציע לדיירים או לבעלי הקרקע הן ריאליות או “גבוהות מדי” ואינן ניתנות למימוש בפועל.
מדובר במסמך שמונע טעויות ענק, קריסת פרויקטים ועיכובים כי הוא חושף מראש את היכולת הכלכלית האמיתית של כל הצעה.
Building permits
In order to build, construct, alter or destroy an apartment, house, building or other real estate, you must first obtain approval from the Planning and Construction Committee. To obtain a building permit the applicant must provide a full description of the intended building work, detailing all relevant information such as the name of the architect, the engineer, proof of ownership, construction plans, and so on.
Co-ownership
Co-ownership is the organization of a building or other structure in which there are two or more apartments, each with their own owner, and with each recorded in the Registry of Co-ownership. Although each apartment has a different owner, there are also various common areas such as the staircase, the garden, corridors, elevator, and roof. Usually there is a housing committee whose role it is to ensure that every apartment owner pays his share of the monthly expenses of the building.
Sheltered Housing
Sheltered housing is a type of residential building complex designed specifically for the elderly, which provides a variety of services on site, such as health care, food and recreation. Generally in these centres each person has their own small self-contained apartment comprising of a living room, bedroom, kitchen and bathroom. Sometimes these apartments are furnished. Within the centre there is usually a dining room, a gym, a café, and medical staff to provide help if needed, plus psychological and social assistance, social and cultural activities and catering, but the residents are still essentially independent, not relying on others for their basic needs. To live in sheltered housing requires an initial fee and monthly maintenance fees.
Guarantee and promissory note
The guarantee is a commitment by a person to be a guarantee for the payment of the debt of another person. For example, when renting an apartment one must bring guarantors who sign their commitment to pay if the tenant does not pay. This means that one or more guarantors will guarantee its debt to the owner. A promissory note is a document such as a check with the amount the tenant agrees to pay the owner if he has not have fulfilled his obligations with regard to the rented apartment.
Israel Lands Authority
The Israel Land Authority, called the Israel Lands Administration until 2013, is the entity responsible for 98% of all the land in the country, it is she who looks after and develops it. It is his obligation to allocate land for various purposes, such as housing, agriculture, etc., always safeguarding the land in the public interest and for future generations, preserving the rights of landowners and other. The Authority is divided into three section: the service, transactions and business, and safeguarding the land.
Squat
The squat is the illegal occupation of a site by a person or persons without legal agreement on the place. This happens when a person or persons will occupy land or a building left unused for residential purposes without paying neither rent nor lease or purchase. In most cases this derives from poverty and it happens more and more. The squat is a crime, but is also seen as a civil dispute between invaders and owners. In some cases, the invaders even managed to get legal possession of the property.
Buy an apartment
The process to buy an apartment is long and full of obstacles, which is why it is best to consult an expert in the field to facilitate the process and ensure that everything is done in a professional, secure and legal way. There are many things to do such as checking the apartment and its surroundings, the examination of the property, the assessment of the property, the existing mortgage check with local authorities for land registration. Therefore, professional help is not only recommended but really necessary and can only facilitate the process for both the buyer and the seller.
Registration in the Land Registry
The taboo is the Office of the Land Registration where owners of real estate assets register their property in the country. When a person buys a property, it only becomes legal after it has been registered in the land registry.
Re-zoning
Zoning is the control and use of the land and rezoning means changing the purpose of use of a property or an area under a lease agreement with the zoning administration. This occurs when the urban office or a property owner wants to change the use of his land, his building or any other real estate asset, for example changing an office building into a residential building or change a farmland to building or urban land.
Kibbutzim and moshavim law
This is the body of law relating to life on a kibbutz,a moshav, within the agricultural sector and in co-operative organisations. It covers housing, internal policy, rights for descendants, the rights and obligations of members, farmland, industry, livestock, privatisation, water quotas, arbitration issues for member and for management, and more.
Betterment Tax
This is a mandatory fee which must be paid by a landowner in order to obtain approval from the local municipality for changes to a building which will increase its value. The property owner must pay the tax on the day he receives the approval.
Rental agreement
A rental agreement or lease is a legal document governing the rights and obligations of the tenant and landlord of a property. This contract is signed by the landlord and the tenant in the presence of witnesses. The agreement includes the rental period, the rental price, the rental conditions and any additional commitments by either party. An unprotected tenancy agreement is a contract whereby the tenant has no special privileges, such as the right to occupy the property for life, etc.
Caution
The caution is a written warning commitment in the land register where the owner of a property states that he will or will not make a real estate transaction. This note informs and warns anyone interested in the property in question that there is another earlier commitment from the landowner for the same good. This warning also prevents the owner to make a deal with a buyer and then make a second one with another buyer.
Expropriation
Expropriation is the term for the forced taking by a public agency of a property, it is made in accordance with the law and only for public purposes. Generally, when landowners are expropriated from their land or housing they will receive full compensation for their property and a small part of the new construction.
Real estate taxation
Everyone who is the owner of real estate property such as an apartment, house, building, land, etc. has to pay taxes. It is the same for any changes or additions made to existing assets as well as for the construction of new properties.
Purchase tax
This is a tax that every buyer has to pay when buying real estate, be it a building, an apartment, an office, land or anything otherwise. The amount of the fee depends on the size and cost of the asset in question.
Capital gains tax
The capital gains tax is a tax imposed on all property owners for the capital gains they make as a result of their real estate transactions.
Urban renewal
Urban renewal is actually an evolution of the city, an urban renewal. This occurs when the authorities want to renovate or transform residential apartments, so the tenants move into new apartments or neighborhoods to improve the quality of life of the citizens and the city and allow urban renewal. Residents leave their old apartment and get a new one in a better neighborhood with a better developed and more modern infrastructure.
Building Addition
All real estate assets have a certain number of square meters and when an owner wants to add a room, a floor, a terrace, warehouse etc. it first must be approved by the Office of building additions. Final approval for any addition is provided solely by the Israel Lands Autority.
Planning and Construction
There are several planning and construction organizations in the country: the National Council for Planning and Construction, National Infrastructure committees, district planning, urban planning, protection of coastal environment, safety facilities and more. Each operates in a different purpose, but all for planning and construction.
Tama 38
The national program Tama 38 aims to encourage property owners to enhance existing buildings so that they are more resistant in the event of an earthquake. The purpose of these regulations is to reduce the level of risks arising from earthquakes for older buildings or the ones built before current safety standards. This includes strengthening the buildings, add to the buildings, sealing and filling of empty space to make new apartments, construct new floors, adding elevator, adding protected areas, existing housing expansion and more.
