נספח שינויים
נספח שינויים ברכישת דירה מקבלן מה צריך לדעת
נספח שינויים הוא המסמך שמסדיר את כל ההתאמות והשדרוגים שהרוכש מבקש לבצע בדירה מעבר למפרט הבסיסי של הקבלן. זהו נספח מחייב מבחינה משפטית ולכן כל שינוי תכנוני העלאת נקודות חשמל הזזת קירות בחירת חומרים או תוספות מיוחדות חייב להיות מתועד ונחתם כחלק בלתי נפרד מהחוזה. נספח שאינו מנוסח נכון או שאינו כולל לוחות זמנים עלויות ברורות ותנאי אחריות עלול ליצור מחלוקות עיכובים ועלויות בלתי צפויות.
לפי הפרקטיקה המקובלת מומלץ שהרוכש יקבל ליווי משפטי מלא לפני החתימה על נספח שינויים לצורך בדיקת התאמה לחוזה המכר להבטחת המחיר הסופי ולווידוא כי הקבלן מחויב לביצוע השינוי ללא חריגות וללא פרשנויות מיותרות. עורך דין המתמחה ברכישת דירה מקבלן יוודא כי כל שינוי מאושר על ידי הקבלן מחייב מבחינת לוח הזמנים ומוגן מבחינת אחריות ואיכות הביצוע.
נספח שינויים מקצועי ומדויק שומר על זכויות הרוכש מונע סיכונים ובונה מסגרת ברורה שמחייבת את הקבלן לעמוד בכל ההתחייבויות.
מדד תשומות הבנייה ברכישת דירה מקבלן
מדד תשומות הבנייה הוא אחד הגורמים המשמעותיים ביותר במחיר הסופי של דירה חדשה. המדד מתפרסם מדי חודש ומשקף את העלייה בעלויות חומרי הגלם כוח האדם והעבודות בפרויקט. רוב חוזי המכר מקבעים את יתרת התשלומים של הרוכש להצמדה ישירה למדד זה ולכן כל עלייה במדד גוררת תוספת מחיר שהרוכש נדרש לשלם. במציאות של תנודתיות כלכלית מדובר בהפרשים שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים.
בשל החשיבות של המדד יש לבחון היטב את סעיף ההצמדה לפני חתימה על החוזה. חשוב להבין האם מדובר בהצמדה מלאה של כלל התשלומים או הצמדה חלקית בלבד. ברוב המקרים עדיף שההצמדה תחול רק על רכיבי הבנייה ולא על רכיבים נוספים שאינם קשורים בפועל לעלויות הבנייה. בנוסף יש לבחון את מועד קיבוע ההצמדה משום שתשלום שנדחה עלול לצבור הפרשי מדד גבוהים ללא צורך.
יש להבחין גם בין מדד תשומות הבנייה לבין מחירון השינויים של הקבלן. שינויים בדירה כמו תוספת נקודות חשמל הזזת קירות ושדרוגי ריצוף עשויים להיות מוצמדים למדד בדיוק כמו יתרת התשלומים ולכן רוכש שלא בודק את כל רכיבי ההצמדה עלול להיתקל בתוספות מחיר שלא חשב עליהן. כאן ליווי משפטי מקצועי מאפשר לבדוק כל סעיף למנוע חיובים מיותרים ולדאוג לכך שההצמדה תהיה שקופה הוגנת ומאוזנת.
לוח התשלומים ברכישת דירה מקבלן
לוח התשלומים הוא אחד הסעיפים הקריטיים ביותר בחוזה המכר משום שהוא קובע מתי וכמה כסף הרוכש יעביר לקבלן לאורך תקופת הבנייה. לוח תשלומים שאינו בנוי נכון עלול לגרום להפסדים מיותרים חשיפה להפרשי מדד גבוהים ואף סיכון ממשי באי עמידת הקבלן בהתחייבויותיו. רוכשים רבים אינם יודעים שניתן לנהל משא ומתן על לוח התשלומים ושהחוק עצמו מגביל את הקבלן בנקודות מסוימות.
לוח תשלומים נכון צריך להיות בנוי לפי התקדמות הבנייה ולפי מצב הפרויקט בשטח ולא לפי נוחות הקבלן. בנוסף חשוב להקפיד שלא יהיו תשלומים מוקדמים מדי שלא משקפים את שלב הבנייה בפועל. תשלום גבוה מידי בשלבים מוקדמים מגדיל את החשיפה של הרוכש במקרה של עיכוב או כשל בפרויקט.
לצד זאת יש לוודא כי כל תשלום מוצמד בצורה מדויקת וברורה למדד תשומות הבנייה וכי אין כפילויות או חיובים שאינם עומדים בדרישות החוק. משרדנו בודק כל שלב בלוח התשלומים משווה למצב הבנייה בשטח ומוודא שהרוכש מוגן מפני חיובים שאינם עומדים בדרישות הדין.
תיקון 9 לחוק המכר- הגנה משמעותית לרוכשי דירות
תיקון 9 לחוק המכר דירות הוא אחד התיקונים החשובים ביותר בתחום רכישת הדירות והוא נועד לצמצם את הסיכונים של הרוכש ולהפחית את כובד התשלומים המוקדמים. התיקון מגביל את הקבלן
למה חשוב ליווי משפטי בשלב לוח התשלומים ותיקון 9 בדרישה לקבל תשלומים מוקדמים ומחייב אותו לעמוד במבנה תשלומים שנועד לתת הגנה לרוכש לכל אורך הדרך.
מהות התיקון היא קביעת שיעורי תשלום מקסימליים לכל שלב בבנייה כך שהרוכש לא יישא בסיכון גבוה מדי. התיקון גם מחייב את הקבלן למסור ערבויות מתאימות ולהעניק לרוכש בטוחות מלאות לכל סכום שהוא משלם. המשמעות היא שהרוכש יכול להסתמך על מנגנון הגנה מפני קריסה של הקבלן עיכוב משמעותי או כשל באספקת הערבויות.
תיקון 9 מגביל גם את האפשרות להטיל עלויות שאינן מוצדקות ואת היכולת של הקבלן לדרוש תשלומים שאינם משקפים את מצב הפרויקט. משרדנו בוחן כל חוזה בהתאם לתיקון ודואג שכל הסעיפים המגנים על הרוכש יופיעו בצורה מחייבת וחסרת פרשנות.
למה חשוב ליווי משפטי בשלב לוח התשלומים ותיקון 9?
לוח תשלומים ותיקון 9 הם שני רכיבים מהותיים שקובעים את היקף החשיפה הפיננסית של הרוכש לכל אורך חיי הפרויקט. תיקון 9 לחוק המכר דירות אושר בכנסת ביום 30.06.2022 ונכנס לתוקף ביום 07.07.2022 והוא חל על כל הסכם מכר שנחתם מאותו תאריך ואילך. גם סעיף שנראה קטן או טכני יכול להפוך לחיוב של עשרות אלפי שקלים אם אינו מנוסח נכון. משרד עורך דין יוהן סיס מתמחה בייצוג רוכשי דירות מול קבלנים ובודק בעומק את לוח התשלומים מנגנון ההצמדה והעמידה בדרישות תיקון 9 כדי להבטיח לרוכש ודאות פיננסית מלאה ושקיפות מוחלטת.
אנו מנהלים משא ומתן מול קבלנים כדי להפחית את ההצמדה למדד לוודא כי הערבויות ניתנות בהתאם לחוק למנוע חיובים מיותרים ולהבטיח שהרוכש משלם רק לפי קצב הבנייה בפועל.
כמה נקודות חשובות שכל רוכש חייב לדעת לפני חתימה על נספח שינויים
- בקשת הרכישה היא מסמך מחייב.
- הקבלן לא חייב לאשר כל שינוי.
- תמחור השינויים משתנה מקבלן לקבלן.
- לוחות זמנים לביצוע שינויים הם קריטיים.
- כל שינוי חייב להיות מתועד בכתב.
- הגנה מפני לחץ והחתמה מהירה.
למה חייבים עורך דין לפני פגישת שינויים אצל הקבלן
רוכשים רבים מגיעים לפגישת שינויים אצל הקבלן ללא ליווי משפטי ומגלים בדיעבד כי חלק מהבקשות שהציגו אינן ניתנות לביצוע או שהקבלן דורש תוספות מחיר שאינן מופיעות בחוזה המכר. מעבר לכך קיימת נקודה מהותית שרבים לא מודעים לה בקשת הרכישה שעליה חתמו בתחילת התהליך כוללת תנאים וסעיפים שמגבילים את יכולת הרוכש לבצע התאמות בהמשך גם אם ייערך נספח שינויים. המשמעות היא שחלק מהשינויים המבוקשים יידחו באופן מלא או חלקי כי הם מנוגדים למה שנקבע כבר בשלב ההתקשרות הראשונית.
לכן חשוב שעורך דין מנוסה יבחן את בקשת הרכישה ואת ההתחייבויות של הרוכש לפני שניגשים לפגישה עם מחלקת השינויים. עורך דין יוכל להבהיר מה מותר מה אסור מה יצריך אישור נוסף מה כרוך בתוספת תשלום ומה מוגדר כסטייה שאינה מקובלת על הקבלן מבחינה הנדסית או משפטית. ליווי משפטי מקצועי בשלב זה מצמצם סיכונים חוסך עלויות מיותרות ומונע אכזבות בהמשך.
משרד עורך דין יוהן סיס מתמחה בייצוג רוכשים פוטנציאלים מול קבלנים כולל ליווי מלא בשלבי ההתקשרות בחינת בקשת הרכישה בחינת החוזה וניהול מו״מ על נספח השינויים עד למתן הגנה מלאה לזכויות הרוכש. הניסיון של המשרד בתחום רכישת דירה מקבלן מאפשר לזהות נקודות תורפה להבטיח שקיפות מלאה ולהשיג לרוכש את התנאים הטובים ביותר.
