מס שבח
מס שבח
מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח שנוצר בעת מכירת דירת מגורים בישראל. הרווח, או “השבח”, הוא העלייה בערך הדירה מרגע רכישתה ועד רגע מכירתה. המדינה אינה מחייבת במס את מלוא סכום העסקה אלא רק את הרווח נטו לאחר חישוב מדויק של מחיר הרכישה המתואם ושל כלל ההוצאות המותרות שנוצרו לאורך השנים. ברוב המקרים שיעור המס עומד על 25% מהשבח הריאלי, כך שהמס מוטל אך ורק על הרווח האמיתי ולא על כל מחיר המכירה.
החישוב מתחיל ממחיר הרכישה המקורי של הדירה, כשהוא מעודכן למדד בהתאם לתקופת ההחזקה. לאחר מכן מתווספות כל ההוצאות שהחוק מכיר בהן כהוצאות מותרות אשר ניתן לקזז מהשבח. ההוצאות הללו כוללות, בין היתר, את מס הרכישה ששולם בעת קניית הדירה, את שכר טרחת עורך הדין בעסקת הרכישה ובעסקת המכירה, את דמי התיווך, את עלויות השבחה ושיפוץ המעלים את ערך הנכס, את הוצאות הריבית במקרים מסוימים, את אגרות הטאבו והעירייה ואת כל הפעולות המשפטיות שנדרשו לצורך קידום המכירה או טיפול בדיירים. כל הוצאה שמקטינה את השבח מגדילה ישירות את סכום הכסף שנשאר בידי המוכר ולכן איסוף מסודר של מסמכים וקבלות הוא חלק חיוני בתכנון המס.
חשוב להבין שמס שבח אינו מס “עונש” אלא מס רווח טהור. הרציונל הוא פשוט: אם הדירה עלתה בערכה לאורך השנים, המדינה רואה בעליית הערך הזו רווח הוני שעליו יש לשלם מס; אך אם הדירה נמכרה במחיר שאינו גבוה יותר ממחיר הרכישה לאחר ביצוע ההתאמות והקיזוזים, לא ייגבה מס שבח כלל. ישנם מקרים שבהם ניתן לקבל פטור ממס שבח, כגון מכירת דירת מגורים יחידה העומדת בתנאים שנקבעו בחוק, אך גם כאשר אין פטור מלא, ניהול נכון של ההוצאות שחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לקזז יכול להקטין משמעותית את גובה המס שהמוכר ישלם.
מה זה מס שבח ליניארי עד 1.1.2014?
מס שבח ליניארי הוא מנגנון שנולד בעקבות הרפורמה הגדולה במיסוי מקרקעין שנכנסה לתוקף ב־1.1.2014. עד אותה רפורמה, שיטת המיסוי על דירות מגורים הייתה מבוססת על פטורים רחבים שאפשרו לבעלי דירות למכור נכסים ללא מס גם כשחזיקו יותר מדירה אחת. בעקבות שינוי החוק, בוטלו מרבית הפטורים והונהג מודל הוגן יותר, המתחשב במשך התקופה שבה עלה ערך הדירה. במקום למסות את כל הרווח שנוצר לאורך עשרות שנים במחי יד, המחוקק קבע כי השבח יחולק לשתי תקופות: התקופה שלפני 2014, שבה המוכר נהנה מהטבה משמעותית, והתקופה שלאחריה, שבה המס מוטל במלואו.
המשמעות של החישוב הליניארי היא שדירת מגורים שנרכשה לפני שנת 2014 לא תמוסה באופן מלא בעת מכירתה. החוק בוחן כמה זמן הדירה הוחזקה לפני הרפורמה וכמה זמן לאחריה, ומחשב את השבח היחסי לכל תקופה. התקופה שלפני 2014 מוגדרת כתקופה "מוגנת" אשר אינה חייבת במס שבח, בעוד שהתקופה שלאחר מכן חייבת במס מלא בשיעור של 25%. כך למשל, מי שרכש דירה בשנת 2000 ומכר אותה בשנת 2024 נהנה מ־14 שנים פטורות ממס ו־10 שנים חייבות, כך שהמס מחושב רק על החלק היחסי של הרווח שנצבר החל מ־1.1.2014.
היתרון הגדול של מנגנון זה הוא שהוא מאפשר למוכרים ליהנות מהטבה משמעותית גם אם אינם זכאים לפטור דירת מגורים יחידה. בעלי דירה נוספת, תושבי חוץ, יורשים שאינם עומדים בתנאי הפטור, ומוכרים שהדירה שבבעלותם אינה מוגדרת כדירת מגורים מזכה – כולם יכולים ליהנות ממנגנון החישוב הליניארי ולהקטין את מס השבח שלהם בצורה דרמטית. זוהי למעשה שכבת מגן שמגינה על בעלי דירות וותיקות מפני חבות מס מלאה שנובעת מעליית מחירי הנדל"ן לאורך שנים ארוכות.
חשוב לציין כי גם במסגרת החישוב הליניארי ניתן לקזז הוצאות מוכרות כגון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך, שיפוצים המשביחים את הנכס, עלויות מימון מסוימות ואגרות שונות. קיזוזים אלו מצמצמים את השבח הריאלי לפני החלוקה היחסית ויכולים לחסוך סכומים משמעותיים. לכן, בתכנון מס נכון ומדויק, החישוב הליניארי עד שנת 2014 הופך לכלי מרכזי המקטין את מס השבח למינימום החוקי האפשרי ומוודא שהמוכר משלם אך ורק את מה שנדרש ממנו ולא שקל מעבר לכך.
למה לבחור במשרד עו״ד יוהן סיס?
מכירת דירה, רכישה, ירושה או חישוב מס שבח הם מהלכים שיכולים לעלות עשרות עד מאות אלפי שקלים אם לא עושים אותם נכון. במשרדנו אנחנו מלווים לקוחות מכל העולם, עולים חדשים ותושבי חוץ, ומוודאים שכל עסקה נבדקת עד הפרט האחרון – החל מבדיקות מקדמיות, דרך תכנון מס אופטימלי, ועד רישום הזכויות בטאבו ללא טעויות וללא הפתעות.
היתרון הגדול של משרדנו הוא שילוב של מומחיות משפטית עמוקה בנדל״ן ובמיסוי מקרקעין, יחד עם הבנה מלאה של האתגרים של עולים חדשים ותושבי חוץ. אנחנו מדברים עברית וצרפתית, מכירים את השטח.
