Droit Immobilier
Immobilier et biens fonciers
Achat d’un appartement auprès d’un promoteur
L’acquisition d’un appartement “sur plan” auprès d’un promoteur permet d’acheter un bien neuf à un prix attractif avant sa construction, avec un potentiel d’appréciation, mais elle exige un accompagnement juridique rigoureux et une compréhension complète de toutes les conditions du contrat avant la signature.
Renouvellement urbain
La rénovation urbaine permet aux résidents de moderniser l’immeuble et les infrastructures, et d’obtenir un appartement neuf et plus sûr. Cependant, elle exige un examen juridique précis des conditions du contrat avec le promoteur, afin de garantir des droits complets et une protection maximale.
Achat d’un appartement
Il existe plusieurs raisons pour la vente d’un bien immobilier. Cela peut résulter d’un héritage après un décès, d’un divorce, ou simplement d’une décision prise pour des motifs personnels.
Vente d’un appartement
L’achat d’un appartement est l’une des transactions les plus importantes dans la vie. Il est donc indispensable d’effectuer des vérifications préalables telles que l’extrait du registre foncier (Tabou), les hypothèques et charges, les infractions de construction, la fiscalité et la planification future de la zone et de ne signer qu’après un examen complet par un avocat spécialisé en droit immobilier.
Location d’un appartement
La location d’un appartement nécessite un examen approfondi de l’état du bien, des documents de propriété et de l’identité des locataires, ainsi qu’une protection complète au moyen de garanties adéquates billet à ordre, garants et/ou autres sûretés afin d’assurer une protection totale au bailleur en cas de manquements ou de dommages.
Achat d’un terrain
L’achat d’un terrain exige l’accompagnement rapproché d’un avocat spécialisé, comprenant la vérification des droits, des plans d’urbanisme et des programmes futurs, l’examen du Standard 22 pour l’évaluation, ainsi que des contrôles auprès de la municipalité concernant le zonage, les permis, les expropriations et les restrictions. Ce n’est qu’après une analyse juridique complète qu’il est possible d’avancer en toute sécurité vers la transaction.
immobilière
La signature d’une proposition de services de courtage exige une compréhension claire de l’étendue du service, du montant de la commission et de la date d’exigibilité. Il est donc essentiel de vérifier à l’avance que tous les détails sont explicites, que le bien correspond réellement aux besoins, et que l’engagement n’est pris qu’après un examen et une explication complète par un avocat, afin d’éviter des frais inutiles et des litiges futurs.
Dissolution de l’indivision immobilière
La dissolution de l’indivision immobilière est une procédure permettant aux copropriétaires d’un bien commun de se séparer de manière organisée. Il est donc essentiel d’examiner les droits de chaque partie, la situation urbanistique du bien et la possibilité d’effectuer un partage ou une vente, le tout accompagné d’un avocat qui veille à ce que la procédure soit menée de manière équitable, efficace et prévenant tout futur litige.
Acquisition commerciale
L’acquisition commerciale nécessite des vérifications approfondies des droits, de l’état du bien, du plan d’urbanisme et des usages autorisés, ainsi que l’examen des permis, des locataires existants, des revenus et des rapports financiers, avec l’accompagnement d’un avocat garantissant une transaction sûre, rentable et exempte de risques juridiques.
appartement offert en donation
Recevoir un appartement en donation exige un examen précis des droits, des aspects fiscaux (impôt sur la plus-value/ taxe d’acquisition), de l’état du bien et des conséquences futures, avec l’accompagnement d’un avocat qui s’assure que le transfert est effectué conformément à la loi, ainsi que l’intervention d’un expert immobilier afin de déterminer la valeur exacte de la donation et d’éviter une rectification d’imposition par l’Administration fiscale.
Groupe d’achat immobilier
Un groupe d’acquisition exige un examen approfondi de l’organisateur du groupe, de la capacité financière des membres, du terrain, du plan d’urbanisme et des délais, ainsi qu’une analyse des risques économiques et juridiques, accompagné d’un avocat qui veille à ce que l’engagement soit sécurisé, transparent et protecteur à toutes les étapes du projet.
Droit immobilier et foncier
Dans toute transaction immobilière appartement, achat auprès d’un promoteur, renouvellement urbain, terrain, donation ou location de biens une règle fondamentale s’applique :
l’accompagnement d’un avocat compétent dès la première étape évite des erreurs coûteuses et des rectifications douloureuses.
La plupart des clients qui arrivent à notre cabinet le font après avoir tenté de gérer seuls, ou après avoir compté sur des outils d’IA comme Chat-GPT ou sur des documents “prêts à חתימה” proposés להם, et ont signé des accords sans en comprendre pleinement la portée juridique.
À ce stade, il existe souvent déjà des engagements, des irrégularités juridiques et des risques qu’un professionnel aurait dû identifier à l’avance et les clients arrivent lorsqu’il est déjà trop tard.
Malgré cela, dans la plupart des cas, nous parvenons encore à sauver la situation, mais cela sera toujours plus complexe, plus coûteux et plus stressant qu’un accompagnement juridique adapté dès le départ.
Un accompagnement juridique professionnel inclut une analyse approfondie de chaque étape de la transaction :
vérification des droits, hypothèques, plans d’urbanisme, irrégularités de construction, Norme 22, fiscalité immobilière, garanties du promoteur, sûretés locatives, calendriers, échelonnement des paiements et clauses dangereuses du contrat des éléments que le client moyen ne voit pas, et n’est pas censé voir.
Notre cabinet est spécialisé en droit immobilier et foncier, y compris le renouvellement urbain, l’achat auprès de promoteurs et la location de biens, et traite quotidiennement toutes les problématiques possibles du domaine.
Notre expérience nous permet d’identifier à l’avance les points où les erreurs coûtent des dizaines, voire des centaines de milliers de shekels, et de construire pour vous un parcours sûr, transparent et dépourvu de risques.
Un accompagnement juridique professionnel n’est pas une dépense c’est la protection qui garantit une transaction sécurisée et une véritable tranquillité d’esprit.
Voici une liste de termes professionnels et pratiques qu’il est important de connaître dans le domaine de l’immobilier et des biens fonciers.
📌 Expertise préliminaire – pourquoi est-elle si importante avant l’achat d’un bien ?
Une évaluation préliminaire est une expertise professionnelle réalisée par un expert immobilier avant la signature, et elle détermine la valeur réelle du bien, son état, ses droits de construction et les risques qui y sont liés.
Une telle évaluation révèle des défauts cachés, des infractions urbanistiques, des diminutions de valeur potentielles, des taxes prévues et des contraintes d’urbanisme qui n’apparaissent pas dans le contrat.
Elle permet de vérifier si le prix demandé est réellement raisonnable, d’éviter des paiements excessifs et de préparer une négociation intelligente fondée sur des données précises.
Dans les biens complexes appartements anciens, terrains, maisons individuelles et projets de renouvellement urbain — une évaluation préliminaire peut économiser des dizaines voire des centaines de milliers d’euros.
Il s’agit de l’un des contrôles les plus importants, et elle révèle presque toujours des informations qu’un acheteur ne peut pas découvrir seul ou à partir des documents uniquement.
📌 Qu’est-ce que la Norme 22 et pourquoi est-elle si importante avant l’achat d’un terrain ?
La Norme 22 est une norme d’expertise immobilière obligatoire que tout promoteur, groupe d’acquisition ou société commercialisant des terrains doit présenter aux acquéreurs avant la conclusion d’une transaction.
Il s’agit d’un rapport d’expertise complet présentant l’état réel du terrain, les plans d’urbanisme applicables et futurs, la faisabilité du développement, ainsi que la valeur réelle du terrain sans “promesses marketing”.
La norme analyse des risques essentiels :
• Délais et procédures d’urbanisme
• Limitations du plan d’urbanisme (TABA)
• Taxes, redevances et coûts de développement
• Données susceptibles d’influencer la viabilité économique du projet
Son objectif est de protéger l’acquéreur contre des opérations risquées terrains agricoles sans horizon de développement, projets irréalisables ou présentations commerciales trompeuses.
Sans la Norme 22, l’acquéreur entre littéralement dans la transaction “à l’aveugle”, ce qui fait de ce rapport l’un des documents les plus importants lors de l’analyse d’un terrain ou d’une adhésion à un groupe d’acquisition.
📌 Documents de copropriété – qu’est-ce que c’est et pourquoi est-il important de les vérifier ?
Les documents d’une copropriété comprennent le plan détaillé, le règlement de copropriété, les annexes et les enregistrements définissant la répartition juridique et physique de l’immeuble : places de stationnement, caves, toits, balcons, parties communes et limites des appartements.
Un examen précis permet de vérifier si la place de parking est réellement attachée à l’appartement, si la cave est enregistrée légalement, s’il existe des annexes irrégulières et ce qui appartient exclusivement à chaque copropriétaire.
Ces documents révèlent également les usages interdits, les infractions de construction, les ajouts non réglementés et les accords internes qui lient tous les propriétaires.
Sans vérification préalable, un acquéreur peut découvrir que la surface reçue ne correspond pas à la réalité ou que l’enregistrement juridique est défectueux et impossible à corriger après l’achat.
Dans chaque transaction immobilière, notre cabinet examine l’ensemble des documents de la copropriété afin de garantir que le client sait exactement ce qu’il achète et qu’aucune mauvaise surprise n’apparaîtra après la signature.
📌 Transfert de droits de construction – Qu’est-ce que c’est et pourquoi est-ce important en urbanisme et en construction ?
Le transfert de droits à bâtir est une procédure d’urbanisme qui permet de déplacer des droits de construction d’une parcelle à une autre, ou d’une partie d’un bien vers une autre, conformément aux décisions du comité local de planification et aux plans d’urbanisme applicables (TABA).
L’objectif est de permettre une utilisation efficace du foncier par exemple, éviter de construire dans une zone où le plan limite la construction, et transférer les droits vers un emplacement où ils peuvent être pleinement réalisés.
Le transfert de droits est largement utilisé dans les projets de rénovation urbaine, de démolition-reconstruction et sur des parcelles présentant des contraintes de construction telles que les espaces publics (ESP), les retraits obligatoires ou les terrains expropriés.
Cette procédure exige une analyse urbanistique et juridique précise, car le transfert de droits influence la hauteur de construction, le nombre d’appartements, les compensations offertes aux résidents et la valeur du terrain.
Il s’agit d’un outil essentiel permettant d’exploiter intelligemment le potentiel urbanistique et d’éviter que des droits à bâtir soient “perdus” ou non utilisés.
📌 Carnet de bons de paiement – qu’est-ce que c’est et pourquoi faut-il payer uniquement par son intermédiaire ?
Un carnet de bons de paiement est un ensemble de bons émis par la banque accompagnatrice pour l’acheteur d’un appartement auprès d’un promoteur, et chaque bon représente un paiement qui est transféré uniquement au compte d’accompagnement bancaire du projet.
Payer via le carnet de bons garantit que chaque shekel que vous versez arrive directement à la banque accompagnatrice et non au promoteur, évitant ainsi toute utilisation non contrôlée des fonds.
Pour chaque paiement effectué, vous recevez une garantie bancaire qui vous protège au cas où le promoteur ferait faillite ou si le projet était interrompu.
La banque accompagnatrice ne libère les fonds au promoteur qu’en fonction de l’avancement réel de la construction, et uniquement après validation par l’ingénieur contrôleur de la banque que l’étape concernée a bien été réalisée.
Ainsi, le carnet de bons assure un contrôle total des fonds des acquéreurs et une avancée sécurisée du projet.
📌 Taxe d’amélioration – qu’est-ce que c’est et pourquoi est-ce important ?
L’“héteil hashbaha” (taxe d’amélioration) est un prélèvement imposé par la municipalité lorsque la valeur du bien immobilier augmente à la suite de l’approbation d’un nouveau plan d’urbanisme (TABA), d’un ajout de droits de construction ou d’un changement de destination du terrain.
Le montant de la taxe est fixé à 50 % de l’amélioration, et calculé selon une expertise réalisée par l’expert-foncier de la municipalité.
Cette taxe peut atteindre des dizaines, voire des centaines de milliers de shekels, ce qui rend indispensable sa vérification avant toute signature.
Dans la plupart des cas, c’est le vendeur qui paie cette taxe lors de la vente ou lors de la délivrance d’un permis de construire.
Pour réduire le montant exigé, on fait appel à un expert au nom du propriétaire et on utilise le mécanisme de la “contre-évaluation” ainsi que la procédure de recours.
📌 Accord de combinaison – quelle est la nature de l’opération et à qui convient-elle ?
Un contrat de combinaison (“eskem kombina”) est une opération dans laquelle le propriétaire du terrain transfère au promoteur une partie du terrain, et reçoit en contrepartie une partie des appartements qui seront construits, au lieu d’un paiement intégral en numéraire.
Ce mécanisme permet au propriétaire foncier de participer aux bénéfices du projet sans apport financier initial.
Le promoteur, de son côté, obtient un terrain tout en différant une partie substantielle du paiement, lequel s’effectue en appartements plutôt qu’en liquidités.
Cette opération comporte des implications fiscales complexes : impôt sur la plus-value (Mas Shévakh), TVA, droit d’acquisition et diverses taxes d’aménagement.
Un accompagnement juridique et une expertise d’évaluation sont indispensables, car une erreur, même minime, dans la rédaction du contrat peut entraîner des conséquences financières se chiffrant en millions.
📌 Contrat de services de construction – quelle est la différence par rapport à une combinaison ?
Dans un contrat de prestations de construction, le propriétaire du terrain ne cède aucune part de ses droits fonciers ; il commande au promoteur des services de construction moyennant un paiement.
Le terrain demeure entièrement sa propriété, tandis que le promoteur fournit exclusivement les travaux de construction, de gestion et d’exécution, sans acquérir de quote-part du bien ni participer à la détention du projet.
Sur le plan fiscal, il s’agit d’une opération de prestation de services et non d’une vente immobilière, de sorte que les règles fiscales applicables diffèrent totalement de celles relatives à une opération de “combinaison” (transaction de partage ou d’échange droits/built area).
Le paiement est généralement calculé en fonction du coût de construction au mètre carré. Dans certains cas, le projet est financé au moyen de prêts promoteur dédiés, comportant des taux d’intérêt élevés tels que COS +12 %, ce qui renchérit le coût global du projet et exige une planification financière rigoureuse.
Ce type d’opération convient aux propriétaires fonciers disposant d’un budget ou d’une capacité de financement suffisante et souhaitant conserver un contrôle total sur le projet. Toutefois, elle requiert un contrat précis, des garanties solides et un contrôle technique strict afin d’éviter tout risque d’interruption ou d’échec en cours d’exécution.
📌 Prêt constructeur – qu’est-ce que c’est et à quoi faut-il faire attention ?
Un prêt promoteur est un financement que le promoteur ou l’entrepreneur contracte auprès d’une banque afin de couvrir les coûts de construction du projet : matériaux, main-d’œuvre, travaux d’aménagement et paiements aux fournisseurs.
La banque débloque les fonds au promoteur en fonction de l’avancement réel du chantier, de sorte que chaque étape n’est financée qu’après validation par un contrôleur technique indépendant.
Le taux d’intérêt appliqué à ce type de prêt est généralement plus élevé que celui des prêts classiques, et ces coûts de financement sont intégrés dans le prix final des appartements ou des travaux de construction.
Dans les projets où le propriétaire du terrain commande des prestations de construction, il est essentiel de déterminer qui supporte les intérêts et les frais liés à ce prêt, car le promoteur transfère parfois tout ou partie du coût du financement au propriétaire du terrain.
Il est donc indispensable d’examiner à l’avance les conditions de financement, les échéances prévues et les risques de surcoûts durant le projet.
📌 Annexe des modifications (améliorations et changements dans l’appartement) – pourquoi est-elle indispensable ?
Lors de l’acquisition d’un appartement auprès d’un promoteur, l’acheteur signe un contrat pré-rédigé par le promoteur lui-même, dont la plupart des clauses sont destinées à protéger ce dernier et non l’acquéreur.
C’est précisément à ce stade qu’intervient l’annexe des modifications : un instrument juridique permettant à l’avocat de l’acheteur d’amender, de corriger ou d’ajouter des dispositions visant à protéger ses droits et à prévenir des surcoûts ou des litiges coûteux.
Cette annexe détaille de manière claire l’ensemble des améliorations, travaux et ajouts dépassant le cahier des charges initial, notamment :
✔ Tarifs fermes et définis à l’avance
✔ Calendriers précis d’exécution
✔ Garanties et engagements du promoteur
✔ Qualité des matériaux et de la réalisation
✔ Ce qui est inclus dans la transaction et ce qui ne l’est pas
Sans une telle annexe, le promoteur peut surprendre l’acheteur avec des demandes de paiement injustifiées, des retards de livraison ou une finition de moindre qualité.
Il s’agit donc d’un document fondamental, susceptible d’économiser aux acheteurs des milliers, voire des dizaines de milliers de shekels.
Points essentiels à connaître :
📌 Avant de signer une demande d’achat auprès d’un promoteur, il est impératif de consulter un avocat.
Une fois cette demande signée, le promoteur considère l’acquéreur comme engagé, et toute négociation devient presque impossible.
Notre cabinet a représenté des dizaines d’acquéreurs face aux promoteurs, et les annexes que nous avons rédigées leur ont permis d’économiser des sommes significatives tout en préservant leurs droits à chaque étape du processus.
Ne renoncez pas à une annexe de modifications et ne signez aucun document avant qu’un avocat n’ait examiné le contrat.
📌 Évaluation personnelle (Shouma Atsmit) – un outil essentiel pour déduire et réduire la taxe sur la plus-value immobilière
Une auto-évaluation fiscale (« shouma atzmit ») est le calcul que le vendeur soumet à l’Autorité fiscale israélienne afin d’estimer par lui-même le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière (Mas Shévakh) dû à l’occasion de la vente d’un bien.
Il s’agit d’un mécanisme légal permettant au vendeur de déduire les dépenses admissibles, de réduire les impositions inutiles et de ne payer l’impôt que sur le gain réel, et non sur un gain artificiellement gonflé par une estimation unilatérale de l’administration fiscale.
Dans le cadre de l’auto-évaluation, il est possible de déduire, notamment, les dépenses suivantes :
✔ Honoraires d’avocat
✔ Frais d’agence immobilière
✔ Travaux de rénovation ayant augmenté la valeur du bien
✔ Contribution à l’amélioration foncière (Hetel Hashbaha) acquittée
✔ Droit d’acquisition (dans certaines circonstances)
✔ Frais d’expertise, taxes, planification et ingénierie
Le dépôt d’une auto-évaluation professionnelle peut réduire l’impôt sur la plus-value de plusieurs dizaines, voire de plusieurs centaines de milliers de shekels.
En l’absence d’auto-évaluation, l’administration fiscale établit une « évaluation selon la meilleure appréciation », généralement bien supérieure à l’imposition réellement due.
L’auto-évaluation doit être précise, fondée et dûment motivée, faute de quoi l’administration fiscale peut la rejeter.
Notre cabinet a traité des dizaines d’auto-évaluations fiscales et, dans certains dossiers, a réussi à obtenir un impôt sur la plus-value de 0 grâce à l’optimisation des déductions et à l’application correcte des dispositions légales.
📌 Droit d’acquisition lors d’un don à un proche – que faut-il savoir ?
Lors d’un transfert de bien immobilier à titre de donation, l’article 9 de la loi israélienne sur la fiscalité immobilière définit les personnes considérées comme « proches » aux fins du calcul du droit d’acquisition. Les parents, enfants, petits-enfants, grands-parents ainsi que les conjoints sont considérés comme des proches, de sorte que le bénéficiaire de la donation ne paie qu’un tiers du droit d’acquisition normalement applicable.
En revanche, les frères et sœurs ne sont pas considérés comme des proches au sens de la loi. Par conséquent, un bénéficiaire recevant un bien en donation de la part d’un frère ou d’une sœur est tenu d’acquitter l’intégralité du droit d’acquisition, conformément aux tranches fixées par la loi.
Cette distinction est substantielle et souligne l’importance d’une planification fiscale adéquate afin de garantir que le transfert soit réalisé conformément aux dispositions légales et jurisprudentielles applicables.
Notre cabinet accompagne de nombreuses opérations de donation immobilière et veille à un calcul fiscal précis ainsi qu’à la minimisation des charges dans les limites permises par la loi.
📌 Appel d’offres de promoteurs – qu’est-ce que c’est et pourquoi est-ce si important ?
Un appel d’offres entre promoteurs est une procédure par laquelle les copropriétaires d’un immeuble, représentés par leur avocat, invitent plusieurs promoteurs à soumettre des propositions structurées pour un projet de rénovation urbaine ou de démolition-reconstruction.
Dans ce cadre, l’ensemble des critères est défini à l’avance : contreparties offertes aux copropriétaires, surfaces additionnelles, nombre de places de stationnement, balcons, cave, cahier des charges technique, calendrier prévisionnel et garanties (y compris l’examen du rapport BDI et la vérification de l’existence d’une garantie émise par la société-mère).
Les promoteurs soumettent des offres détaillées selon un format uniforme, ce qui permet une comparaison claire et une prise de décision éclairée. La concurrence entre les promoteurs conduit généralement à des propositions nettement améliorées : augmentation des mètres carrés attribués, conditions plus favorables, garanties renforcées et engagements clairement définis.
L’avantage principal réside dans le fait que les copropriétaires ne dépendent pas d’un seul promoteur, mais bénéficient de l’offre la plus solide et la plus sécurisée issue d’une mise en concurrence réelle.
Notre cabinet accompagne les copropriétaires dans la gestion de tels appels d’offres, définit les conditions, répond aux questions des promoteurs et veille à ce qu’ils obtiennent la contrepartie maximale que le marché permet.
📌 Rapport BDI – Qu’est-ce que c’est et pourquoi est-il indispensable avant de s’engager avec un promoteur ?
Le rapport BDI est un rapport d’information financière présentant la solidité économique d’une société ou d’un promoteur : niveau de risque, dettes, historique de crédit, procédures judiciaires, restrictions bancaires et capacité à honorer ses engagements. Il constitue en pratique le « dossier de santé financière » du promoteur, révélant s’il dispose de la robustesse nécessaire pour mener un projet immobilier sans s’effondrer en cours de route.
Dans les projets de renouvellement urbain, de démolition-reconstruction et dans le cadre des appels d’offres entre promoteurs, le rapport BDI est un outil essentiel permettant d’éviter toute contractualisation avec un promoteur fragile ou à risque. Ce rapport permet aux copropriétaires de comprendre qui se trouve réellement derrière l’offre et d’évaluer la probabilité que le projet soit mené à terme, dans les délais et en toute sécurité.
Notre cabinet exige un rapport BDI de la part de chaque promoteur dans toute procédure d’appel d’offres, afin de garantir le choix d’un promoteur solide, fiable et capable d’assumer l’intégralité de ses engagements.
📌 Appel d’offres pour contrôleurs de construction – pourquoi faut-il choisir un contrôleur avant de sélectionner le promoteur ?
Le contrôleur des travaux est le professionnel qui protège les résidents et s’assure que le promoteur respecte les normes, les plans et les engagements contractuels. C’est pourquoi il est essentiel de le choisir avant la sélection du promoteur.
Lorsqu’il est nommé à l’avance par les résidents, il représente exclusivement leurs intérêts et n’est pas dépendant du promoteur ou de l’entrepreneur.
Une nomination anticipée permet au contrôleur d’examiner les propositions des promoteurs d’un point de vue technique, de détecter des défauts cachés et d’éviter le choix d’un promoteur incapable de mener le projet à bien.
Le contrôleur accompagne les résidents tout au long du processus d’appel d’offres, valide les spécifications, vérifie les quantités, analyse les coûts et s’assure que les avantages proposés par le promoteur sont réalisables en pratique.
Il s’agit d’un mécanisme de protection essentiel : de nombreux projets ont échoué parce qu’un promoteur a été choisi sans vérification technique préalable.
📌 Appel d’offres pour experts-évaluateurs (shamais) – pourquoi est-il essentiel et comment garantit-il la réelle viabilité du projet ?
Un appel d’offres de promoteurs est une procédure par laquelle les résidents ou les propriétaires du terrain invitent plusieurs experts en évaluation immobilière à soumettre des propositions pour une évaluation complète du projet, incluant la valeur du terrain, le ratio des compensations, les superficies, les coûts de développement, les taxes et la fiscalité.
Un évaluateur neutre, nommé par les résidents, examine si les offres des promoteurs correspondent à la valeur réelle du terrain et à son potentiel urbanistique, et ne reposent pas sur des “promesses irréalistes” ou des chiffres non fondés.
L’évaluateur désigné prépare un rapport de faisabilité économique (“rapport zéro”), dans lequel il analyse :
les coûts complets de construction
les taxes et les frais de développement
la marge bénéficiaire raisonnable du promoteur
les coûts de planification et de supervision
les délais
l’augmentation possible des surfaces destinées aux résidents
Le rapport zéro fournit une image réelle des coûts et des revenus, et détermine si l’offre du promoteur est réalisable.
Sans ce rapport, les résidents risquent de choisir une offre qui semble “généreuse et élevée” mais qui n’est pas réalisable, ce qui conduit à des retards, des difficultés financières ou même à l’effondrement du projet en cours de route.
Notre cabinet gère entièrement les appels d’offres d’évaluateurs, sélectionne des experts indépendants et qualifiés, et veille à ce que l’évaluation, le rapport zéro et la faisabilité économique garantissent aux résidents une opération sécurisée, réaliste et véritablement avantageuse.
📌 Rapport Zéro (Rapport 0) – Qu’est-ce que c’est et pourquoi est-il essentiel dans un projet ?
Un rapport zéro est l’analyse économique initiale et la plus importante dans tout projet de construction ou de renouvellement urbain, destinée à déterminer si le projet est viable, rentable et réalisable.
Il s’agit d’un document d’expertise immobilière qui examine de manière approfondante l’ensemble des coûts et des revenus prévus, avant même de commencer la planification, les négociations ou le choix du promoteur.
Dans un rapport zéro, on analyse notamment :
• Les coûts complets de construction, y compris les étapes, les matériaux et la main-d’œuvre
• Les taxes d’aménagement, les redevances, les paiements municipaux et la fiscalité
• Les coûts de planification, de supervision, d’enregistrement et les honoraires des consultants
• La marge raisonnable du promoteur selon les standards du secteur
• La valeur du terrain et les droits de construction existants
• Le potentiel futur des droits selon les plans d’urbanisme applicables
Le rapport zéro permet de vérifier si les prestations proposées par le promoteur aux résidents ou aux propriétaires du terrain sont réalistes ou “trop élevées” et impossibles à réaliser en pratique.
Ce document évite des erreurs majeures, des échecs de projets et des retards, car il révèle dès le départ la véritable faisabilité économique de chaque proposition.
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Droit foncier
ACHAT CONSTRUCTEUR (KABLAN)
L’achat chez un constructeur, ou l’achat sur plan auprès d’un Kablan (entrepreneur), est l’achat d’un bien qui n’a pas encore été construit, ou qui est en construction.
ACHAT D’OCCASION
Il existe plusieurs options pour acheter un bien immobilier en Israël. Vous pouvez viser une maison neuve déjà construite, en construction ou d’occasion.
ACHAT IMMOBILIER
Il existe plusieurs raisons de vendre une propriété. Il peut s’agir d’un héritage suite à un décès, d’un divorce, ou simplement d’une décision prise pour des raisons privées.
LOCATION
Pour un propriétaire, plusieurs raisons peuvent motiver la décision de louer son bien. Cependant, quelle qu’en soit la raison, les étapes à suivre sont les mêmes dans tous les cas.
DONATION
La donation d’un bien immobilier est le fait de transférer les droits sur le bien à un tiers sans recevoir de compensation financière.
TAMA 38
Le nom Tama 38 vient des initiales de l’expression Tokhnit ha Metaer ha Artzit, qui signifie « Plan directeur national » et concerne…
ACHAT COMMERCIAL
En revanche, acheter un bien immobilier commercial est tout autre chose. Il s’agit généralement d’investisseurs à la recherche de locaux commerciaux à acheter.
VENTE COMMERCIALE
Vendre une propriété commerciale n’est pas différent de vendre toute autre propriété. Pourtant, il est d’autant plus important d’être accompagné par un agent immobilier…
LOCATION COMMERCIALE
Contrairement à d’autres pays, les baux commerciaux en Israël se font en toute liberté contractuelle. Cela signifie qu’une fois le contrat préparé, toutes les clauses prévues peuvent être modifiées…
Destruction Reconstruction
La rénovation urbaine est de la plus haute importance en Israël étant donné l’état des bâtiments dans tout le pays. Pratiquement tous les bâtiments…
Achat groupé (Kvutsat Rekhisha)
Il existe de nombreuses options pour acheter une maison en Israël. Vous pouvez acheter une maison déjà construite mais neuve, ou une maison déjà construite mais déjà habitée.
PAS DE GAGNE. AUCUN FRAIS
Nous vous assurons que vous gagnerez
Droit immobilier
Avoir un toit au-dessus de la tête est une exigence humaine fondamentale, mais tout le monde ne sait pas comment acheter une maison, comment acheter un terrain, ce qu’il faut payer et ce qu’il ne faut pas payer.
Le droit foncier est un ensemble de lois vaste et complexe comprenant les contrats de vente, d’urbanisme et de construction, l’expropriation de terrains, les contrats d’achat de terrains ou de propriétés, et bien d’autres questions.
Vous devriez donc consulter un expert avant de démarrer la démarche afin de lui poser toutes les questions importantes.
Voici une liste de termes pratiques à connaître en droit immobilier
PERMIS DE CONSTRUIRE
Afin de construire, construire, modifier ou détruire un appartement, une maison, un immeuble ou tout autre bien immobilier, vous devez d’abord obtenir l’approbation du Comité d’urbanisme et de construction. Pour obtenir un permis de construire, le demandeur doit fournir une description complète des travaux de construction envisagés, détaillant toutes les informations pertinentes telles que le nom de l’architecte, de l’ingénieur, la preuve de propriété, les plans de construction, etc.
COPROPRIÉTÉ
La copropriété est l’organisation d’un immeuble ou d’une autre structure dans laquelle se trouvent deux ou plusieurs appartements, chacun avec son propre propriétaire, et chacun étant inscrit au Registre de la Copropriété. Bien que chaque appartement ait un propriétaire différent, il existe également divers espaces communs tels que l’escalier, le jardin, les couloirs, l’ascenseur et le toit. Il existe généralement un comité de logement dont le rôle est de veiller à ce que chaque propriétaire d’appartement paie sa part des dépenses mensuelles de l’immeuble.
LOGEMENT PROTÉGÉ
Les logements protégés sont un type de complexe résidentiel conçu spécifiquement pour les personnes âgées, qui offre une variété de services sur place, tels que des soins de santé, de la nourriture et des loisirs. Généralement, dans ces centres, chaque personne dispose de son propre petit appartement indépendant comprenant un salon, une chambre, une cuisine et une salle de bain. Parfois ces appartements sont meublés. Au sein du centre, il y a généralement une salle à manger, une salle de sport, un café et du personnel médical pour fournir une aide en cas de besoin, ainsi qu’une assistance psychologique et sociale, des activités sociales et culturelles et une restauration, mais les résidents restent essentiellement indépendants et ne dépendent pas des autres. pour leurs besoins fondamentaux. Vivre dans un logement protégé nécessite un paiement initial et des frais d’entretien mensuels.
GARANTIE ET BILLET À ORDRE
La garantie est un engagement d’une personne à se porter garante du paiement de la dette d’autrui. Par exemple, lors de la location d’un appartement, il faut se faire accompagner de garants qui signent leur engagement à payer si le locataire ne paie pas. Cela signifie qu’un ou plusieurs garants garantiront sa dette envers le propriétaire. Un billet à ordre est un document tel qu’un chèque portant le montant que le locataire s’engage à verser au propriétaire s’il n’a pas rempli ses obligations à l’égard de l’appartement loué.
AUTORITÉ TERRIAIRE D’ISRAÉL
L’Autorité foncière israélienne, appelée jusqu’en 2013 Administration des terres d’Israël, est l’entité responsable de 98 % de toutes les terres du pays, c’est elle qui les entretient et les développe. Il est de son devoir d’attribuer les terres à diverses fins, telles que le logement, l’agriculture, etc., en sauvegardant toujours la terre dans l’intérêt public et pour les générations futures, en préservant les droits des propriétaires fonciers et des autres. L’Autorité est divisée en trois sections : le service, les transactions et les affaires, et la sauvegarde du foncier.
SQUATTER
The squat is the illegal occupation of a site by a person or persons without legal agreement on the place. This happens when a person or persons will occupy land or a building left unused for residential purposes without paying neither rent nor lease or purchase. In most cases this derives from poverty and it happens more and more. The squat is a crime, but is also seen as a civil dispute between invaders and owners. In some cases, the invaders even managed to get legal possession of the property.
BUY AN APARTMENT
The process to buy an apartment is long and full of obstacles, which is why it is best to consult an expert in the field to facilitate the process and ensure that everything is done in a professional, secure and legal way. There are many things to do such as checking the apartment and its surroundings, the examination of the property, the assessment of the property, the existing mortgage check with local authorities for land registration. Therefore, professional help is not only recommended but really necessary and can only facilitate the process for both the buyer and the seller.
REGISTRATION IN THE LAND REGISTRY
The taboo is the Office of the Land Registration where owners of real estate assets register their property in the country. When a person buys a property, it only becomes legal after it has been registered in the land registry.
RE-ZONING
Zoning is the control and use of the land and rezoning means changing the purpose of use of a property or an area under a lease agreement with the zoning administration. This occurs when the urban office or a property owner wants to change the use of his land, his building or any other real estate asset, for example changing an office building into a residential building or change a farmland to building or urban land.
KIBBUTZIM AND MOSHAVIM LAW
This is the body of law relating to life on a kibbutz,a moshav, within the agricultural sector and in co-operative organisations. It covers housing, internal policy, rights for descendants, the rights and obligations of members, farmland, industry, livestock, privatisation, water quotas, arbitration issues for member and for management, and more.
BETTERMENT TAX
This is a mandatory fee which must be paid by a landowner in order to obtain approval from the local municipality for changes to a building which will increase its value. The property owner must pay the tax on the day he receives the approval.
RENTAL AGREEMENT
A rental agreement or lease is a legal document governing the rights and obligations of the tenant and landlord of a property. This contract is signed by the landlord and the tenant in the presence of witnesses. The agreement includes the rental period, the rental price, the rental conditions and any additional commitments by either party. An unprotected tenancy agreement is a contract whereby the tenant has no special privileges, such as the right to occupy the property for life, etc.
CAUTION
The caution is a written warning commitment in the land register where the owner of a property states that he will or will not make a real estate transaction. This note informs and warns anyone interested in the property in question that there is another earlier commitment from the landowner for the same good. This warning also prevents the owner to make a deal with a buyer and then make a second one with another buyer.
EXPROPRIATION
Expropriation is the term for the forced taking by a public agency of a property, it is made in accordance with the law and only for public purposes. Generally, when landowners are expropriated from their land or housing they will receive full compensation for their property and a small part of the new construction.
REAL ESTATE TAXATION
Everyone who is the owner of real estate property such as an apartment, house, building, land, etc. has to pay taxes. It is the same for any changes or additions made to existing assets as well as for the construction of new properties.
PURCHASE TAX
This is a tax that every buyer has to pay when buying real estate, be it a building, an apartment, an office, land or anything otherwise. The amount of the fee depends on the size and cost of the asset in question.
CAPITAL GAINS TAX
The capital gains tax is a tax imposed on all property owners for the capital gains they make as a result of their real estate transactions.
URBAN RENEWAL
Urban renewal is actually an evolution of the city, an urban renewal. This occurs when the authorities want to renovate or transform residential apartments, so the tenants move into new apartments or neighborhoods to improve the quality of life of the citizens and the city and allow urban renewal. Residents leave their old apartment and get a new one in a better neighborhood with a better developed and more modern infrastructure.
BUILDING ADDITION
All real estate assets have a certain number of square meters and when an owner wants to add a room, a floor, a terrace, warehouse etc. it first must be approved by the Office of building additions. Final approval for any addition is provided solely by the Israel Lands Autority.
PLANNING AND CONSTRUCTION
There are several planning and construction organizations in the country: the National Council for Planning and Construction, National Infrastructure committees, district planning, urban planning, protection of coastal environment, safety facilities and more. Each operates in a different purpose, but all for planning and construction.
TAMA 38
Le programme national Tama 38 vise à inciter les propriétaires fonciers à valoriser les bâtiments existants afin qu’ils soient plus résistants en cas de séisme. L’objectif de cette réglementation est de réduire le niveau de risques liés aux tremblements de terre pour les bâtiments plus anciens ou ceux construits avant les normes de sécurité en vigueur. Cela comprend le renforcement des bâtiments, l’ajout d’immeubles, l’étanchéité et le remplissage des espaces vides pour créer de nouveaux appartements, la construction de nouveaux étages, l’ajout d’un ascenseur, l’ajout de zones protégées, l’agrandissement des logements existants et bien plus encore.
Afin de construire, construire, modifier ou détruire un appartement, une maison, un immeuble ou tout autre bien immobilier, vous devez d’abord obtenir l’approbation du Comité d’urbanisme et de construction. Pour obtenir un permis de construire, le demandeur doit fournir une description complète des travaux de construction envisagés, détaillant toutes les informations pertinentes telles que le nom de l’architecte, de l’ingénieur, la preuve de propriété, les plans de construction, etc.
La copropriété est l’organisation d’un immeuble ou d’une autre structure dans laquelle se trouvent deux ou plusieurs appartements, chacun avec son propre propriétaire, et chacun étant inscrit au Registre de la Copropriété. Bien que chaque appartement ait un propriétaire différent, il existe également divers espaces communs tels que l’escalier, le jardin, les couloirs, l’ascenseur et le toit. Il existe généralement un comité de logement dont le rôle est de veiller à ce que chaque propriétaire d’appartement paie sa part des dépenses mensuelles de l’immeuble.
Les logements protégés sont un type de complexe résidentiel conçu spécifiquement pour les personnes âgées, qui offre une variété de services sur place, tels que des soins de santé, de la nourriture et des loisirs. Généralement, dans ces centres, chaque personne dispose de son propre petit appartement indépendant comprenant un salon, une chambre, une cuisine et une salle de bain. Parfois ces appartements sont meublés. Au sein du centre, il y a généralement une salle à manger, une salle de sport, un café et du personnel médical pour fournir une aide en cas de besoin, ainsi qu’une assistance psychologique et sociale, des activités sociales et culturelles et une restauration, mais les résidents restent essentiellement indépendants et ne dépendent pas des autres. pour leurs besoins fondamentaux. Vivre dans un logement protégé nécessite un paiement initial et des frais d’entretien mensuels.
La garantie est un engagement d’une personne à se porter garante du paiement de la dette d’autrui. Par exemple, lors de la location d’un appartement, il faut se faire accompagner de garants qui signent leur engagement à payer si le locataire ne paie pas. Cela signifie qu’un ou plusieurs garants garantiront sa dette envers le propriétaire. Un billet à ordre est un document tel qu’un chèque portant le montant que le locataire s’engage à verser au propriétaire s’il n’a pas rempli ses obligations à l’égard de l’appartement loué.
L’Autorité foncière israélienne, appelée jusqu’en 2013 Administration des terres d’Israël, est l’entité responsable de 98 % de toutes les terres du pays, c’est elle qui les entretient et les développe. Il est de son devoir d’attribuer les terres à diverses fins, telles que le logement, l’agriculture, etc., en sauvegardant toujours la terre dans l’intérêt public et pour les générations futures, en préservant les droits des propriétaires fonciers et des autres. L’Autorité est divisée en trois sections : le service, les transactions et les affaires, et la sauvegarde du foncier.
Le squat est l’occupation illégale d’un site par une ou plusieurs personnes sans accord légal sur les lieux. Cela se produit lorsqu’une ou plusieurs personnes occuperont un terrain ou un bâtiment inutilisé à des fins résidentielles sans payer ni loyer, ni bail, ni achat. Dans la plupart des cas, cela vient de la pauvreté, et cela se produit de plus en plus. Le squat est un crime, mais est également considéré comme un conflit civil entre envahisseurs et propriétaires. Dans certains cas, les envahisseurs ont même réussi à obtenir la possession légale de la propriété.
Le processus d’achat d’un appartement est long et semé d’embûches, c’est pourquoi il est préférable de consulter un expert dans le domaine pour faciliter le processus et s’assurer que tout se déroule de manière professionnelle, sécurisée et légale. Il y a beaucoup de choses à faire comme la vérification de l’appartement et de ses environs, l’examen du bien, l’évaluation du bien, le contrôle hypothécaire existant auprès des autorités locales pour l’enregistrement foncier. Par conséquent, l’aide d’un professionnel est non seulement recommandée mais réellement nécessaire et ne peut que faciliter le processus tant pour l’acheteur que pour le vendeur.
Le tabou est le Bureau du Cadastre où les propriétaires de biens immobiliers enregistrent leurs biens dans le pays. Lorsqu’une personne achète une propriété, celle-ci ne devient légale qu’après son inscription au registre foncier.
Le zonage est le contrôle et l’utilisation du terrain et le rezonage signifie changer le but de l’utilisation d’une propriété ou d’une zone dans le cadre d’un contrat de location avec l’administration de zonage. Cela se produit lorsque le bureau urbain ou un propriétaire foncier souhaite changer l’usage de son terrain, de son bâtiment ou de tout autre bien immobilier, par exemple transformer un immeuble de bureaux en immeuble d’habitation ou transformer un terrain agricole en immeuble ou terrain urbain.
Il s’agit de l’ensemble du droit relatif à la vie dans un kibboutz, un moshav, dans le secteur agricole et dans les organisations coopératives. Il couvre le logement, la politique interne, les droits des descendants, les droits et obligations des membres, les terres agricoles, l’industrie, l’élevage, la privatisation, les quotas d’eau, les questions d’arbitrage pour les membres et pour la direction, etc.
Il s’agit de frais obligatoires qui doivent être payés par un propriétaire foncier afin d’obtenir l’approbation de la municipalité locale pour des modifications apportées à un bâtiment qui augmenteront sa valeur. Le propriétaire doit payer la taxe le jour où il reçoit l’approbation.
Un contrat de location ou bail est un document juridique régissant les droits et obligations du locataire et du propriétaire d’un bien. Ce contrat est signé par le propriétaire et le locataire en présence de témoins. Le contrat comprend la durée de location, le prix de location, les conditions de location ainsi que les éventuels engagements supplémentaires de chaque partie. Un contrat de location non protégé est un contrat par lequel le locataire ne bénéficie d’aucun privilège particulier, comme le droit d’occuper la propriété à vie, etc.
La caution est un engagement d’avertissement écrit au registre foncier par lequel le propriétaire d’un bien immobilier déclare qu’il réalisera ou non une transaction immobilière. Cette note informe et prévient toute personne intéressée par le bien en question qu’il existe un autre engagement antérieur du propriétaire pour le même bien. Cet avertissement empêche également le propriétaire de conclure un accord avec un acheteur, puis d’en conclure un deuxième avec un autre acheteur.
L’expropriation est le terme désignant la prise forcée par un organisme public d’un bien, elle est effectuée conformément à la loi et uniquement à des fins publiques. Généralement, lorsque les propriétaires fonciers sont expropriés de leur terrain ou de leur logement, ils recevront une indemnisation complète pour leur propriété et une petite partie de la nouvelle construction.
Toute personne propriétaire d’un bien immobilier tel qu’un appartement, une maison, un immeuble, un terrain, etc. doit payer des impôts. Il en est de même pour toute modification ou ajout apporté au patrimoine existant ainsi que pour la construction de nouveaux immeubles.
Il s’agit d’une taxe que tout acheteur doit payer lors de l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un immeuble, d’un appartement, d’un bureau, d’un terrain ou autre. Le montant des frais dépend de la taille et du coût de l’actif en question.
L’impôt sur les plus-values est un impôt imposé à tous les propriétaires fonciers sur les plus-values qu’ils réalisent à la suite de leurs transactions immobilières.
La rénovation urbaine est en réalité une évolution de la ville, une rénovation urbaine. Cela se produit lorsque les autorités souhaitent rénover ou transformer des appartements résidentiels, de sorte que les locataires emménagent dans de nouveaux appartements ou quartiers pour améliorer la qualité de vie des citoyens et de la ville et permettre la rénovation urbaine. Les résidents quittent leur ancien appartement et en obtiennent un nouveau dans un meilleur quartier avec une infrastructure mieux développée et plus moderne.
Tous les biens immobiliers ont un certain nombre de mètres carrés et lorsqu’un propriétaire souhaite ajouter une pièce, un étage, une terrasse, un entrepôt etc. il doit être préalablement approuvé par le Bureau des agrandissements. L’approbation finale de tout ajout est fournie uniquement par l’Autorité foncière israélienne.
Il existe plusieurs organismes de planification et de construction dans le pays : le Conseil national de la planification et de la construction, les comités nationaux des infrastructures, la planification des districts, l’urbanisme, la protection de l’environnement côtier, les installations de sécurité, etc. Chacun a un objectif différent, mais tous sont destinés à la planification et à la construction.
Le programme national Tama 38 vise à inciter les propriétaires fonciers à valoriser les bâtiments existants afin qu’ils soient plus résistants en cas de séisme. L’objectif de cette réglementation est de réduire le niveau de risques liés aux tremblements de terre pour les bâtiments plus anciens ou ceux construits avant les normes de sécurité en vigueur. Cela comprend le renforcement des bâtiments, l’ajout d’immeubles, l’étanchéité et le remplissage des espaces vides pour créer de nouveaux appartements, la construction de nouveaux étages, l’ajout d’un ascenseur, l’ajout de zones protégées, l’agrandissement des logements existants et bien plus encore.
Permis de construire
Afin de construire, construire, modifier ou détruire un appartement, une maison, un immeuble ou tout autre bien immobilier, vous devez d’abord obtenir l’approbation du Comité d’urbanisme et de construction. Pour obtenir un permis de construire, le demandeur doit fournir une description complète des travaux de construction envisagés, détaillant toutes les informations pertinentes telles que le nom de l’architecte, de l’ingénieur, la preuve de propriété, les plans de construction, etc.
Copropriété
La copropriété est l’organisation d’un immeuble ou d’une autre structure dans laquelle se trouvent deux ou plusieurs appartements, chacun avec son propre propriétaire, et chacun étant inscrit au Registre de la Copropriété. Bien que chaque appartement ait un propriétaire différent, il existe également divers espaces communs tels que l’escalier, le jardin, les couloirs, l’ascenseur et le toit. Il existe généralement un comité de logement dont le rôle est de veiller à ce que chaque propriétaire d’appartement paie sa part des dépenses mensuelles de l’immeuble.
Logement protégé
Les logements protégés sont un type de complexe résidentiel conçu spécifiquement pour les personnes âgées, qui offre une variété de services sur place, tels que des soins de santé, de la nourriture et des loisirs. Généralement, dans ces centres, chaque personne dispose de son propre petit appartement indépendant comprenant un salon, une chambre, une cuisine et une salle de bain. Parfois ces appartements sont meublés. Au sein du centre, il y a généralement une salle à manger, une salle de sport, un café et du personnel médical pour fournir une aide en cas de besoin, ainsi qu’une assistance psychologique et sociale, des activités sociales et culturelles et une restauration, mais les résidents restent essentiellement indépendants et ne dépendent pas des autres. pour leurs besoins fondamentaux. Vivre dans un logement protégé nécessite un paiement initial et des frais d’entretien mensuels.
Garantie et billet à ordre
La garantie est un engagement d’une personne à se porter garante du paiement de la dette d’autrui. Par exemple, lors de la location d’un appartement, il faut se faire accompagner de garants qui signent leur engagement à payer si le locataire ne paie pas. Cela signifie qu’un ou plusieurs garants garantiront sa dette envers le propriétaire. Un billet à ordre est un document tel qu’un chèque portant le montant que le locataire s’engage à verser au propriétaire s’il n’a pas rempli ses obligations à l’égard de l’appartement loué.
Autorité foncière israélienne
L’Autorité foncière israélienne, appelée jusqu’en 2013 Administration des terres d’Israël, est l’entité responsable de 98 % de toutes les terres du pays, c’est elle qui les entretient et les développe. Il est de son devoir d’attribuer les terres à diverses fins, telles que le logement, l’agriculture, etc., en sauvegardant toujours la terre dans l’intérêt public et pour les générations futures, en préservant les droits des propriétaires fonciers et des autres. L’Autorité est divisée en trois sections : le service, les transactions et les affaires, et la sauvegarde du foncier.
Squatter
Le squat est l’occupation illégale d’un site par une ou plusieurs personnes sans accord légal sur les lieux. Cela se produit lorsqu’une ou plusieurs personnes occuperont un terrain ou un bâtiment inutilisé à des fins résidentielles sans payer ni loyer, ni bail, ni achat. Dans la plupart des cas, cela vient de la pauvreté, et cela se produit de plus en plus. Le squat est un crime, mais est également considéré comme un conflit civil entre envahisseurs et propriétaires. Dans certains cas, les envahisseurs ont même réussi à obtenir la possession légale de la propriété.
Acheter un appartement
Le processus d’achat d’un appartement est long et semé d’embûches, c’est pourquoi il est préférable de consulter un expert dans le domaine pour faciliter le processus et s’assurer que tout se déroule de manière professionnelle, sécurisée et légale. Il y a beaucoup de choses à faire comme la vérification de l’appartement et de ses environs, l’examen du bien, l’évaluation du bien, le contrôle hypothécaire existant auprès des autorités locales pour l’enregistrement foncier. Par conséquent, l’aide d’un professionnel est non seulement recommandée mais réellement nécessaire et ne peut que faciliter le processus tant pour l’acheteur que pour le vendeur.
Inscription au Registre Foncier
Le tabou est le Bureau du Cadastre où les propriétaires de biens immobiliers enregistrent leurs biens dans le pays. Lorsqu’une personne achète une propriété, celle-ci ne devient légale qu’après son inscription au registre foncier.
Re-zonage
Le zonage est le contrôle et l’utilisation du terrain et le rezonage signifie changer le but de l’utilisation d’une propriété ou d’une zone dans le cadre d’un contrat de location avec l’administration de zonage. Cela se produit lorsque le bureau urbain ou un propriétaire foncier souhaite changer l’usage de son terrain, de son bâtiment ou de tout autre bien immobilier, par exemple transformer un immeuble de bureaux en immeuble d’habitation ou transformer un terrain agricole en immeuble ou terrain urbain.
Loi sur les kibboutzim et les moshavim
Il s’agit de l’ensemble du droit relatif à la vie dans un kibboutz, un moshav, dans le secteur agricole et dans les organisations coopératives. Il couvre le logement, la politique interne, les droits des descendants, les droits et obligations des membres, les terres agricoles, l’industrie, l’élevage, la privatisation, les quotas d’eau, les questions d’arbitrage pour les membres et pour la direction, etc.
Taxe d’amélioration
Il s’agit de frais obligatoires qui doivent être payés par un propriétaire foncier afin d’obtenir l’approbation de la municipalité locale pour des modifications apportées à un bâtiment qui augmenteront sa valeur. Le propriétaire doit payer la taxe le jour où il reçoit l’approbation.
Contrat de location
Un contrat de location ou bail est un document juridique régissant les droits et obligations du locataire et du propriétaire d’un bien. Ce contrat est signé par le propriétaire et le locataire en présence de témoins. Le contrat comprend la durée de location, le prix de location, les conditions de location ainsi que les éventuels engagements supplémentaires de chaque partie. Un contrat de location non protégé est un contrat par lequel le locataire ne bénéficie d’aucun privilège particulier, comme le droit d’occuper la propriété à vie, etc.
Prudence
La caution est un engagement d’avertissement écrit au registre foncier par lequel le propriétaire d’un bien immobilier déclare qu’il réalisera ou non une transaction immobilière. Cette note informe et prévient toute personne intéressée par le bien en question qu’il existe un autre engagement antérieur du propriétaire pour le même bien. Cet avertissement empêche également le propriétaire de conclure un accord avec un acheteur, puis d’en conclure un deuxième avec un autre acheteur.
Expropriation
L’expropriation est le terme désignant la prise forcée par un organisme public d’un bien, elle est effectuée conformément à la loi et uniquement à des fins publiques. Généralement, lorsque les propriétaires fonciers sont expropriés de leur terrain ou de leur logement, ils recevront une indemnisation complète pour leur propriété et une petite partie de la nouvelle construction.
Fiscalité immobilière
Toute personne propriétaire d’un bien immobilier tel qu’un appartement, une maison, un immeuble, un terrain, etc. doit payer des impôts. Il en est de même pour toute modification ou ajout apporté au patrimoine existant ainsi que pour la construction de nouveaux immeubles.
Taxe d’achat
Il s’agit d’une taxe que tout acheteur doit payer lors de l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un immeuble, d’un appartement, d’un bureau, d’un terrain ou autre. Le montant des frais dépend de la taille et du coût de l’actif en question.
Impôt sur les plus-values
L’impôt sur les plus-values est un impôt imposé à tous les propriétaires fonciers sur les plus-values qu’ils réalisent à la suite de leurs transactions immobilières.
Renouvellement urbain
La rénovation urbaine est en réalité une évolution de la ville, une rénovation urbaine. Cela se produit lorsque les autorités souhaitent rénover ou transformer des appartements résidentiels, de sorte que les locataires emménagent dans de nouveaux appartements ou quartiers pour améliorer la qualité de vie des citoyens et de la ville et permettre la rénovation urbaine. Les résidents quittent leur ancien appartement et en obtiennent un nouveau dans un meilleur quartier avec une infrastructure mieux développée et plus moderne.
Ajout de bâtiment
Tous les biens immobiliers ont un certain nombre de mètres carrés et lorsqu’un propriétaire souhaite ajouter une pièce, un étage, une terrasse, un entrepôt etc. il doit être préalablement approuvé par le Bureau des agrandissements. L’approbation finale de tout ajout est fournie uniquement par l’Autorité foncière israélienne.
Planification et construction
Il existe plusieurs organismes de planification et de construction dans le pays : le Conseil national de la planification et de la construction, les comités nationaux des infrastructures, la planification des districts, l’urbanisme, la protection de l’environnement côtier, les installations de sécurité, etc. Chacun a un objectif différent, mais tous sont destinés à la planification et à la construction.
Tama 38
Le programme national Tama 38 vise à inciter les propriétaires fonciers à valoriser les bâtiments existants afin qu’ils soient plus résistants en cas de séisme. L’objectif de cette réglementation est de réduire le niveau de risques liés aux tremblements de terre pour les bâtiments plus anciens ou ceux construits avant les normes de sécurité en vigueur. Cela comprend le renforcement des bâtiments, l’ajout d’immeubles, l’étanchéité et le remplissage des espaces vides pour créer de nouveaux appartements, la construction de nouveaux étages, l’ajout d’un ascenseur, l’ajout de zones protégées, l’agrandissement des logements existants et bien plus encore.
