מס רכישה
מס רכישה
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש נכס מקרקעין בישראל, בהתאם לסוג הרכישה, מהות הנכס ומעמדו של הרוכש.
המס אינו מבוסס על רווח כמו מס שבח, אלא על שווי העסקה בעת רכישת הנכס. שיעור המס נקבע לפי מדרגות מס שמפורסמות ומתעדכנות אחת לשנה, והוא משולם ישירות לרשות המסים.
במקרקעין המשמשים למגורים, שיעור המס משתנה בהתאם למספר פרמטרים:
האם מדובר בדירה יחידה או דירה נוספת
גובה שווי הדירה
מעמד הרוכש (עולה חדש, תושב חוץ, תושב ישראל וכו')
ייעוד הנכס: דירה, מגרש, מסחרי, חקלאי וכד'
שיעורי המס למי שרוכש דירה שאיננה דירתו היחידה הם גבוהים יותר, ולעיתים מגיעים עד 10%.
עבור רוכשי דירה יחידה, קיימות מדרגות מס מופחתות והחל מחלק מהעסקאות, עד סכום מסוים קיים פטור ממס רכישה.
פטור ממס רכישה בדירה יחידה
רוכש דירה יחידה (העומד בהגדרה של החוק), זכאי למדרגות מס נמוכות משמעותית ולעיתים לפטור מלא ממס, בהתאם לגובה שווי הדירה.
לפי החוק, דירה יחידה היא דירת מגורים שנמצאת בבעלותו של הרוכש בלבד, ואין לו זכויות בדירה נוספת העולות על שליש.
נכון להיום :
ברכישת דירת מגורים יחידה עד תקרת מחיר מסוימת (המתעדכנת מדי שנה), הרוכש נהנה ממדרגה ראשונה של 0% מס רכישה כלומר פטור מלא על חלק זה.
מעל תקרה זו, יחולו מדרגות מס מופחתות, לפי שיעורי המס הקבועים בתקנות.
המשמעות:
רוכשי דירה יחידה משלמים מס פחות בצורה משמעותית מרוכשי דירה נוספת, ולעיתים כלל לא אם שווי הדירה נמצא במדרגת הפטור.
רכישת דירה נוספת - מס רכישה מוגדל
מי שרוכש דירה שנייה או שלישית משלם מס רכישה בשיעור גבוה בהרבה.
שיעורי המס מתחילים בדרך כלל סביב 8% ויכולים להגיע ל־10%, ללא מדרגת פטור.
החוק נועד להרתיע רכישת דירות להשקעה ולהעדיף רוכשים שמבקשים דירת מגורים יחידה.
מה נחשב לעסקה המחייבת במס רכישה?
מס רכישה אינו חל רק על קניית דירה; הוא חל על כל עסקה שבה מועברת זכות במקרקעין:
רכישת דירה חדשה/ישנה
רכישת קרקע
זכויות חכירה
רכישת נכס מסחרי
העברת זכויות בין קרובים (גם בהעברה ללא תמורה מס רכישה על מקבל המתנה)
בניגוד למס שבח, מס רכישה מחייב את הרוכש גם אם ההעברה נעשית ללא תמורה בכפוף להוראות החוק ולשיעור מס מופחת במתנות בין קרובים.
הצהרה ושומה עצמית במס רכישה
בדומה למס שבח, גם ברכישת נכס הרוכש חייב להגיש הצהרה לרשות המסים בתוך 30 יום ממועד החתימה על הסכם הרכישה.
בהצהרה מצוינים:
פרטי העסקה
שווי הרכישה
חישוב מס הרכישה לפי המדרגות
זכאות לפטור/הנחות
נתוני הרוכש
רשות המסים יכולה לאשר את החישוב או להוציא שומה לפי מיטב השפיטה אם יש פערים או טעויות.
שיעורי מס מיוחדים - עולה חדש ורוכשים מיוחדים
עולה חדש זכאי למדרגות מס רכישה מופחתות לתקופה של עד שבע שנים מיום עלייתו לישראל, בכפוף לתנאי החוק.
גם רוכשים של נכסים מסחריים, קרקע חקלאית או מגרשים כפופים לשיעורי מס שונים שאינם קשורים למדרגות דירת מגורים.
למה לבצע את העסקה בליווי משרדנו
מס רכישה הוא אחד מתחומי המיסוי המורכבים ביותר, וכל טעות בחישוב המדרגות, בהגדרת הדירה כיחידה, בזכאות לפטורים או בהצהרה לרשות המסים עלולה להביא לתשלום מס מיותר בהיקפים של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים.
בליווי מקצועי נכון ניתן כבר בשלב המקדמי לצמצם חשיפות, לייעל את מבנה העסקה ולוודא ניצול מלא של כל הזכויות הקבועות בחוק.
משרד עו״ד יוהן סיס מעניק ללקוחותיו תכנון מס מדויק ומותאם אישית, בדיקת זכאות מקיפה לפטורים ולהקלות, הכנת הצהרה ושומה עצמית בצורה נכונה ומדויקת, וליווי מלא עד לקבלת האישורים הנדרשים לרישום בטאבו. הליווי שלנו מבטיח שתשלמו רק את מס הרכישה שנדרש על פי דין ותימנעו מתשלומים עודפים, טעויות או עיכובים מיותרים.
