מס שבח / רכישה על קרקע
מס שבח / רכישה על קרקע
מהו מס רכישה על קרקע?
כאשר רוכשים קרקע (בין אם חקלאית, קרקע לבנייה, מגרש או זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים), שיעור מס הרכישה אינו נקבע לפי מדרגות, אלא בשיעור אחיד וקבוע של 6% משווי העסקה.
✓ זה נכון גם ליחידים
✓ גם לחברות
✓ גם לתושבי חוץ
כלומר:
קרקע בשווי 2,000,000 ₪ תחויב במס רכישה של 120,000 ₪ – ללא קשר למספר הנכסים שבבעלות הרוכש.
המס הגבוה נועד לצמצם רכישות ספקולטיביות בקרקע, ולווסת את שוק המקרקעין.
האם קרקע חייבת במע״מ?
זה תלוי מי המוכר:
✔ מוכר פרטי (אדם שאינו עוסק במקרקעין)
מכירת קרקע פרטית אינה חייבת במע״מ.
הקונה משלם:
מס רכישה 6%
מס שבח מוטל על המוכר (לא על הקונה)
✔ מוכר שהוא חברה / יזם / קבלן / עוסק מורשה במקרקעין
מכירת הקרקע חייבת במע״מ בהתאם לחוק. .
במקרה כזה:
הקונה משלם מע״מ על מחיר העסקה.
אם הקונה הוא חברה או עוסק, הוא עשוי לקזז את המע״מ כמע״מ תשומות.
אם הקונה הוא פרטי, הוא לא יכול להתקזז ומע״מ הופך לחלק מהעלות.
האם ניתן להתקזז במע״מ על קרקע?
זה תלוי בזהות הרוכש:
✔ רוכש שהוא חברה / עוסק / יזם
יכול להתקזז במע״מ אם הקרקע משמשת לעסק.
המע״מ נכנס כ"מע״מ תשומות" ומוחזר בדיווח.
✔ רוכש פרטי
לא יכול להתקזז.
מע״מ (אם יש) הופך לעלות לכל דבר – בדיוק כמו מס רכישה.
מס שבח במכירת קרקע – יחיד מול חברה
מוכר פרטי – משלם מס שבח בשיעור 25% על הרווח הריאלי בין מחיר הרכישה למכירה.
חברה – חברה אינה משלמת "מס שבח" אלא מס חברות על הרווח (נכון להיום 23%)
אך החישוב נעשה לפי מנגנון מס שבח, ואז מוסב למס חברות.
בפועל: במכירת קרקע ע"י חברה, המס קרוב מאוד ל־23% מהרווח, אך עשוי להשתנות לאחר קיזוז הוצאות או הפסדים עסקיים.
היטל השבחה – מה קורה כשיש היתר בנייה או תכנית משביחה?
היטל השבחה הוא מס מוניציפלי שמשלמים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוא חל כאשר ערך הקרקע עולה בעקבות תכנית/זכויות/היתר.
מתי משולם היטל השבחה?
קבלת היתר בנייה (למשל שינוי ייעוד, תוספת בנייה, פרגולה גדולה, הרחבה וכו').
שינוי תב"ע (תכנית בניין עיר) שהגדילה זכויות בנייה.
הקלה או שימוש חורג.
בעת מכירת הקרקע אם טרם שולם (הוועדה מנפיקה שומת השבחה לפני אישור המכר).
למה זה אחד התחומים היותר מסוכנים בישראל?
קרקע חקלאית עשויה להישאר חקלאית שנים – שווה מעט.
אם היא הופכת לבנייה – המסים יכולים “לבלוע” את רוב הרווח.
צריל לשים לב מה מוכרים לכם שלא ימכרו לכם חלומות ללא זכויות אמיתיות.
בלי בדיקה מקצועית, אנשים קונים קרקע במחיר גבוה בהרבה משוויה האמיתי.
רוב העסקאות בקרקע מחייבות בדיקה תכנונית (תב"ע), שמאי, וניתוח מס.
ליווי משפטי – חובה בקרקע
משרד עו״ד יוהן סיס מטפל בעסקאות קרקע מכל הסוגים – החל מקרקע חקלאית, דרך קרקע בתהליכי הפשרה ותכנון ועד קרקע המוחזקת במסגרת ירושות וחלוקות משפחתיות. אנו מעניקים ללקוחותינו ליווי מלא ומדויק לאורך כל שלבי העסקה, תוך דגש על בדיקות עומק ותכנון מס מקצועי.
המשרד בוחן לעומק את הייעוד החוקי של הקרקע, מזהה תכניות עתידיות שעשויות להשפיע על השווי או הזכויות, ומסייע לקבלת החלטה נכונה באמצעות המלצה לפנות לשמאי מקרקעין להכנת שומה מקצועית. אנו מחשבים את מס הרכישה בצורה מדויקת, מוודאים הימנעות מטעויות יקרות, וצופים כבר בשלב מוקדם את מס השבח העתידי כדי לבצע תכנון מס מלא וחכם.
בנוסף, אנו בודקים האם קיים או צפוי היטל השבחה ומה עשוי להיות גובהו, מנתחים את הסיכונים ומוודאים שהלקוח לא רוכש נכס ללא זכויות ממשיות או נכס “על הנייר” בלבד. כל אלו מאפשרים לנו לחסוך ללקוחותינו עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים במסים, בשומות מיותרות ובטעויות שניתן למנוע מראש.
