דירה במתנה
דירה במתנה
העברת דירה במתנה – רקע משפטי שחשוב להכיר
העברת דירה במתנה בין בני משפחה היא פעולה נפוצה בישראל, בעיקר בין הורים לילדים או בין אחים. למרות שמדובר בעסקה שלא מערבת כסף, מבחינת הדין הישראלי זו עדיין עסקת מקרקעין מלאה לכל דבר: יש לדווח עליה למיסוי מקרקעין, להגיש מסמכים מתאימים, לעמוד בהוראות החוק ולרשום את הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל.
רבים נוטים לחשוב ש“זה רק מתנה, אז פשוט מעבירים”, אבל בפועל בלי מסמכים מסודרים וראיות משפטיות, העסקה עלולה להיעצר, להידחות או לגרור חיובי מס מיותרים.
למה חייבים הסכם ותצהירים?
למרות שהעברה היא מתנה, קיימת חובה משפטית להוכיח את גמירות הדעת של נותן המתנה ואת העובדה שלא ניתנה תמורה כספית או אחרת.
ללא הסכם ברור ותצהירים מסודרים, עלולות להיווצר כמה בעיות:
1. חוסר הוכחה מול רשות המסים
רשות המסים בודקת האם מדובר באמת במתנה או שמא עסקה מוסווית.
הסכם מתנה + תצהירים הם הראיה המרכזית לכך שהעסקה נעשתה ללא תמורה.
2. טענות עתידיות במשפחה
ללא הסכם כתוב, בני משפחה אחרים יכולים לטעון שהייתה כוונה אחרת, שהייתה תמורה נסתרת, או שהמתנה ניתנה שלא כדין.
3. קושי ברישום הזכויות
לשכת רישום המקרקעין ורמ"י דורשים מסמכים ברורים ומאומתים.
היעדר הסכם או תצהיר יכול לעכב את רישום הדירה חודשים ארוכים.
4. הגנה מפני חזרה מהמתנה
הסכם מסודר מצמצם אפשרות של נסיגה חד־צדדית מצד נותן המתנה.
מי נחשב “קרוב” לפי חוק מיסוי מקרקעין?
לצורך העברת דירה במתנה ולקבלת הפטורים הקבועים בחוק, “קרוב” מוגדר באופן רחב וכולל:
- בן/בת זוג
- הורה
- סבא/סבתא
- אח/ות
- נכד/ה
למה שמאות כל כך חשובה?
שמאות מוקדמת היא הערכת שווי מקצועית של הדירה שמבוצעת לפני הגשת העסקה למיסוי מקרקעין, והיא משמשת ככלי הגנה מרכזי בעסקאות מתנה או מכירה בתוך המשפחה. מאחר שרשות המסים רשאית לבדוק את השווי שהוצהר ואף להוציא “שומה לפי מיטב השפיטה” אם תמצא שהדיווח אינו משקף את שווי השוק, שמאות מוקדמת מספקת חוות דעת רשמית, מנומקת ומקצועית שמבוססת על נתוני שוק, עסקאות דומות, תוכניות בניין ומצב הנכס. בכך היא מצמצמת משמעותית את הסיכון שהרשות תעלה את השווי באופן חד-צדדי, תדרוש תיקון שומה או תחייב במסים מיותרים, ומאפשרת לעסקה להתקדם במהירות ובוודאות.
ההבדל בין סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין לבין תקנה 20 - הגדרת “קרוב”
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטורים בעסקאות מתנה ולכן מגדיר “קרוב” בהגדרה רחבה מאוד (הורים, ילדים, אחים, סבים, נכדים ובני זוגם), במטרה לאפשר העברות ללא תמורה בתוך המשפחה. לעומת זאת, תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין עוסקת בקביעת שווי העסקה לצורכי מס רכישה ושומת שווי, ולכן מגדירה “קרוב” בצורה מצומצמת בהרבה (בעיקר הורה, ילד ובן/בת זוג). המשמעות היא שעסקה יכולה להיחשב “בין קרובים” לפי סעיף 62 ולקבל פטור, אך עדיין לא להיחשב “בין קרובים” לעניין תקנה 20 ומיסוי מקרקעין רשאי לבדוק את שווי הדירה ולקבוע שומה שונה.
מס שבח ומס רכישה בעברת דירה במתנה - מה צריך לדעת?
בעסקת מתנה בין קרובים, נותן המתנה פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, כל עוד ההעברה נעשית ללא תמורה ובין קרובים כהגדרת החוק. לעומת זאת, מקבל המתנה כן חייב במס רכישה, אך בשיעור מופחת, והוא משלם שליש ממס הרכישה שהיה משלם אילו רכש את הדירה בעסקה רגילה. חשוב להדגיש כי הפטור ממס שבח חל רק בצד המעביר, בעוד שמקבל הדירה אינו פטור ממס רכישה, ומיסוי מקרקעין רשאי לבדוק את שווי הדירה ואף להוציא שומה לפי מיטב השפיטה אם השווי המדווח אינו תואם את שווי השוק ולכן מומלץ לבצע שמאות מוקדמת כדי למנוע מחלוקות או חיובי מס מיותרים.
עסקת מתנה במקרקעין נראית פשוטה, אך מבחינה משפטית ומיסויית היא אחת העסקאות הרגישות והמורכבות ביותר: יש פטור ממס שבח למעביר, שליש מס רכישה למקבל, צורך בהוכחת גמירות דעת, בדיקת קרבה משפחתית לפי החוק והתקנות, ושמירה על שווי מדויק מול רשות המסים כדי למנוע שומה מתקנת. זו בדיוק הסיבה שעסקה כזאת מבצעים אך ורק בליווי משרדנו, משרד עו״ד יוהן סיס, שמייצג עשרות לקוחות בעסקאות מתנה מדי שנה, ומכיר לעומק את החוקים, הפטורים, הדרישות התכנוניות והבירוקרטיות ואת אופן ההתנהלות מול רשות המסים, הטאבו. הליווי שלנו מבטיח שהדיווח יהיה מדויק, שהמסמכים יהיו ערוכים כראוי, ושזכויותיכם יירשמו בצורה נקייה, בטוחה וללא הפתעות.
