Taxe pour résident étranger
Fiscalité immobilière en Israël pour les non-résidents
Les non-résidents en Israël sont soumis à un régime fiscal spécifique lorsqu’ils acquièrent, possèdent ou vendent un bien immobilier dans le pays. Contrairement aux résidents, ils ne bénéficient pas de certains allègements fiscaux, et leurs obligations en matière de droit d’acquisition, de déclarations fiscales et d’impôt sur la plus-value sont examinées de manière stricte par l’Autorité fiscale israélienne.
Lors de l’achat d’un appartement, un non-résident paie généralement un droit d’acquisition plus élevé que celui d’un résident israélien, et ce même s’il s’agit d’un premier logement. Le fisc exige également des preuves d’identité, de résidence à l’étranger et parfois des justificatifs bancaires liés aux règles de conformité . Une erreur dans la classification du statut de non-résident peut entraîner une taxation incorrecte ou la perte de droits éventuels.
Droit d’acquisition pour les non-résidents : taxation majorée et obligations accrues
Le droit d’acquisition pour un non-résident est calculé selon un barème distinct, généralement plus lourd que celui des résidents. L’administration fiscale considère en effet que l’achat par un étranger relève d’un investissement et non d’une résidence principale. Par conséquent, les seuils préférentiels et les exonérations accordées aux résidents ne s’appliquent pas.
Cette différence fiscale peut représenter un coût important si elle n’est pas anticipée. Une analyse juridique est donc indispensable avant la signature.
Droit d’acquisition pour les non-résidents en Israël : le taux de 8 % en 2025
En 2025, l’achat d’un appartement en Israël par un non-résident est soumis à un taux fixe de 8 % de droit d’acquisition, quel que soit le prix du bien ou le fait qu’il s’agisse d’un premier logement pour l’acquéreur. Il s’agit de l’un des régimes fiscaux les plus stricts appliqués par l’Autorité fiscale israélienne, car l’État considère l’acquisition par un investisseur étranger comme un achat d’investissement et non comme une résidence principale.
Contrairement aux résidents israéliens, les non-résidents ne bénéficient d’aucun barème progressif, d’aucune tranche réduite et d’aucune exemption. Dès le premier shekel de la transaction, le taux appliqué est 8 % sur l’intégralité de la valeur du bien. Cette règle peut représenter une charge fiscale particulièrement lourde, notamment pour les investisseurs francophones cherchant à acheter un pied-à-terre, un bien locatif ou un appartement pour usage futur.
L’application du taux de 8 % implique également des obligations supplémentaires :
• vérification approfondie du statut de non-résident auprès de l’administration ;
• présentation de justificatifs fiscaux étrangers ;
• conformité bancaire liée au transfert de fonds internationaux ;
Une analyse juridique préalable est indispensable pour éviter toute mauvaise classification ou erreur dans la déclaration erreurs pouvant entraîner pénalités, intérêts et même refus d’enregistrement de la transaction.
Un avocat spécialisé en fiscalité immobilière pour non-résidents vérifie l’exactitude du statut fiscal, sécurise la déclaration du droit d’acquisition, contrôle les documents bancaires et assure la conformité totale avec les règles israéliennes. Cela permet à l’investisseur étranger de planifier correctement le coût réel de son acquisition et d’éviter des surprises coûteuses.
