Pinouille Pinouille
Pinouille Pinouille
La renovación urbana es de suma importancia en Israel dado el estado de los edificios en todo el país. Prácticamente todos los edificios construidos antes de 1980 no sobrevivirán a un terremoto. Y habrá uno, la única pregunta es cuándo y qué tan grande será. Se han establecido algunas leyes para abordar este problema, como el programa Tama 38 que está en vigor desde 2005.
La idea es reforzar y adaptar los edificios antiguos a los estándares de seguridad actuales. Sin embargo, el problema persiste en el caso de los edificios en malas condiciones. El costo de la renovación sería más caro que el de la reconstrucción.
Es por esto que en 2016 se aprobó otra ley en este sentido. Su objetivo es sustituir los edificios demasiado deteriorados por otros nuevos. Esta ley se llama Pinouille Binouille o Construcción de Evacuación. Afecta no sólo a los edificios sino también a las zonas urbanas donde todos los edificios residenciales antiguos serán demolidos.
En su lugar se construirán nuevos edificios residenciales con infraestructura modernizada y mejorada. Estos nuevos barrios estarán mucho más densamente poblados que antes.
¿Cómo va el pinouille binouille?
Como ocurre con cualquier otro proyecto, primero es necesaria una reunión de las partes interesadas. Los propietarios, inquilinos y/o promotores se reúnen para elaborar el plan. El contrato firmado por todos contendrá todas las condiciones necesarias para los propietarios, inquilinos y promotores.
Puntos importantes del contrato.
- El promotor promete a los propietarios una nueva casa en la misma zona o en una más grande.
- El promotor también pagará alquiler e impuestos durante la construcción.
- El promotor demolió el edificio y reconstruyó otro mejorado, añadiendo apartamentos en pisos adicionales, tras obtener el permiso de construcción.
- Los residentes del edificio reciben una compensación, generalmente el derecho a una vivienda alternativa cercana o no al lugar de las obras. Esta compensación también puede ser monetaria.
Los proyectos de renovación urbana son revisados y autorizados por el Ministerio de Construcción y Vivienda. Son las autoridades locales quienes planificarán y aprobarán los proyectos presentados por los residentes y promotores. Tan pronto como se acepte un proyecto para pinouille binouille, el gobierno ofrecerá beneficios a los residentes y contratistas.
Esto significa que estarán exentos del impuesto a las compras, del impuesto a las mejoras y del IVA a los servicios de construcción.
Problemas y riesgos
El primer gran problema es conseguir el permiso de todos o la mayoría de los inquilinos del edificio. Hay que entender que esto no es algo sencillo. Durante uno o más años no podrán vivir en su alojamiento. Esto significa costos adicionales y grandes cambios en la vida diaria de padres e hijos.
Esto es especialmente cierto si su alojamiento temporal está lejos de su barrio habitual. Los costes también serán mayores en el nuevo edificio tras las negociaciones. Para las personas mayores los cambios son difíciles y son muy reacios a dar su permiso.
Para los contratistas y/o promotores, un proyecto de este tipo implica muchos riesgos. Sus costos son elevados y múltiples. No sólo deben demoler el edificio, sino reconstruirlo más grande y mejor que antes. Deben pagar los alquileres de los residentes hasta una determinada cantidad durante toda la duración de la obra. Sin embargo, podrán vender las viviendas adicionales que hayan construido. No tendrán que pagar el terreno ni varios impuestos incluido el de la mejora.
También recibirán mayores derechos de construcción, lo que les permitirá obtener más beneficios.
El riesgo para los propietarios en los proyectos de evacuación de obras es cuando se suspenden las obras. Cualquiera que sea el motivo de la suspensión, pueden ser las dificultades financieras de los promotores o su quiebra.
Pero también si no encuentran suficientes compradores para sus nuevas viviendas. En este caso, los vecinos desalojados se encuentran en una situación difícil. Ya no tienen apartamento porque ha sido destruido, pero tampoco tienen su nuevo hogar. Para evitar este riesgo, es fundamental obtener una garantía infalible por parte del desarrollador.
