Tama 38

Le nom Tama 38 vient des initiales de l’expression Tokhnit ha Metaer ha Artzit, qui signifie « Plan directeur national » et concerne le renforcement des bâtiments existants contre les tremblements de terre. Il s’agit en fait d’un ensemble de réglementations concernant les risques sismiques. En 2005, le gouvernement a approuvé la loi sur le plan créé par le Conseil national. C’est une équipe de consultants et de planificateurs présidée par l’architecte Jonah Pitelson qui a conçu ce plan.

Il s’agit en fait d’un plan de rénovation et de développement urbain. Elle concerne tous les bâtiments construits avant 1980 qui présentent des critères de fragilité et ne répondent pas aux normes de sécurité. Puisque Israël est situé sur la faille syro-africaine, un tremblement de terre majeur n’est qu’une question de temps. Il y en a eu auparavant et il y en aura encore, et personne ne sait quelle sera leur ampleur. Il y a actuellement plus d’un million de bâtiments en Israël qui risquent de s’effondrer lors d’un tremblement de terre majeur. À cela s’ajoutent les risques d’incendie, avec ou sans tremblement de terre. C’est aussi en partie les raisons de ce projet de renforcement des bâtiments.

Bâtiments avant 1980
Tous les bâtiments construits avant 1980 l’ont été sans tenir compte des normes de sécurité en vigueur. Cela présente plusieurs risques énormes, le premier étant leur effondrement et leur destruction totale en cas de tremblement de terre. Le deuxième est le risque d’incendie. Les pompiers sont opposés au gouvernement israélien en raison du dernier amendement du code du bâtiment. Les lois sur la construction sont déjà laxistes et il n’est pas nécessaire de les aggraver davantage.

On se souvient de l’incendie catastrophique de la Grenfell Tower à Londres en juin 2017, qui avait fait 79 morts. Cet incendie a pu se propager en raison des matériaux inflammables dont les façades du bâtiment étaient recouvertes. Les services d’incendie et de secours ont averti que c’est exactement ce qui risque de se produire en Israël. Il existe actuellement des centaines de bâtiments du nord au sud du pays qui présentent le même problème que la tour Grenfell.

Cet avertissement des services d’incendie et de secours ne se base pas uniquement sur la tour Grenfell. En juin 2016, un immeuble de 15 étages à Ramat Gan a pris feu. L’incendie, initialement très faible, s’est propagé à l’extérieur et a rapidement atteint les étages supérieurs. Heureusement, il n’y a eu aucune victime, mais plusieurs personnes ont dû être soignées pour inhalation de fumée. Dans les deux cas, des panneaux isolants installés à l’extérieur des bâtiments sont suspectés. Comme ils contiennent du polyéthylène, ce soupçon est légitime mais n’est pas encore prouvé.

Le plan Tama 38
Il existe deux types de Tama 38, le type 1 est celui dont nous parlons ici. Le type 2 est appelé « pinouille/binouille », c’est-à-dire destruction/reconstruction, et nous l’expliquons dans un autre article. Les bâtiments qui répondent aux critères du Tama 38 sont examinés par des experts qui décident quel type de Tama 38 leur convient. Dans certains cas, l’un des deux types n’est pas réalisable, c’est pourquoi le second est choisi.

Le plan Tama 38 type 1 a pour objectif de réhabiliter les bâtiments construits avant 1980 en les consolidant et en les rénovant. En plus de renforcer et d’améliorer le bâtiment pour le mettre aux normes actuelles, ce plan présente de nombreux avantages pour les résidents du bâtiment ainsi que pour les constructeurs.

Dans la plupart des cas, les résidents ou les propriétaires s’associent à un promoteur. Ensemble, ils décideront des renforcements et des ajouts qu’ils souhaitent apporter au bâtiment. L’avantage pour les propriétaires ou résidents est que les travaux ne leur coûteront pas cher. L’avantage pour l’entrepreneur est qu’il pourra construire de nouveaux appartements aux étages supérieurs et les vendre sur le marché. Le profit qu’ils réaliseront sera leur gain.

Avantages du Tama 38
– Les propriétaires n’auront rien à payer pour les travaux
– Ajout d’environ 25 m2 aux appartements : local sécurisé (mamad), débarras, terrasse, etc.
– Ajout d’un ascenseur dans le bâtiment
– ​​Rénovation de l’intérieur du bâtiment, incluant les escaliers et le hall d’entrée
– Amélioration de l’apparence extérieure du bâtiment
– ​​Mise à jour des conduites de gaz, drains, égouts
– Mise à jour du système électrique
– Ajout ou amélioration du jardin
– Ajout une place de parking
– Les résidents sont exonérés de la plupart des taxes régulières
– La valeur des appartements augmente généralement de 15 à 30 % par rapport à sa valeur actuelle.

Inconvénients du Tama 38
-Les résidents doivent généralement trouver un autre logement pendant les travaux
-Les promoteurs paient un certain montant pour un logement alternatif mais il y a quand même des frais si le loyer est plus cher
-Il y a des frais pour les deux déménagements – aller et retour
-Risques de des changements dans les écoles des enfants, dans le travail des parents, etc. selon que l’hébergement alternatif est proche ou éloigné de l’hébergement concerné par le Tama 38
– Les travaux sur le Tama 38 peuvent prendre plus de temps que prévu, il faut donc être prêt à tout pour ne pas être pris de court.

Contrat entre propriétaires et promoteurs
Lors de la réalisation d’un projet Tama 38, il y a tout d’abord une rencontre entre les propriétaires des appartements de l’immeuble et le promoteur ou l’entrepreneur qui prendra en charge les travaux. Les deux parties signeront un contrat stipulant les engagements de chacune des parties. Dans ce contrat il sera mentionné que le promoteur devra donner une garantie bancaire aux propriétaires. Il s’agit du cas éventuel où il ne pourrait pas terminer le travail ou devrait le ralentir, quelle qu’en soit la raison.

Tous les coûts du projet sont couverts par le développeur ou l’entrepreneur. Cela comprend les honoraires d’avocats, les taxes et prélèvements, la planification, la surveillance et bien sûr tous les travaux. C’est le promoteur ou l’entrepreneur qui est seul responsable de toute détérioration ou dommage que pourraient subir les logements au sein de l’immeuble lors des travaux. Ce sont également eux qui doivent souscrire une assurance pour couvrir tous les risques concernant l’ensemble du projet.

Le promoteur ou l’entrepreneur sera accompagné d’un gestionnaire de chantier agréé. Le rôle de ce dernier sera de veiller au respect de toutes les clauses du contrat. Il devra également superviser et contrôler les travaux afin que tout soit réalisé conformément aux spécifications du cahier des charges et du permis de construire.