עורך דין ישראל

NO HOME

פינוי ובינוי


התחדשות עירונית חשובה ביותר בישראל בהתחשב במצב המבנים בכל הארץ. רוב המבנים שנבנו לפני 1980 לא יחזיקו מעמד במקרא של רעידת אדמה. השאלה היא לא האם תיהיה רעידת אדמה, השאלה היא מתי תהיה ומה תהיה עוצמתה. מספר חוקים הוכנסו כדי להתמודד עם בעיה זו, כגון תוכנית תמ"א 38 שנמצאת בתוקף משנת 2005. המטרה היא לחזק את המבנים הישנים ולשדרג אותם לתקני הבטיחות הכי מודרנים היום. עם זאת, הבעיה נותרה פתורה עבור המבנים שמצבם הכי גרוע. עלות השיפוץ יהיה יקר יותר מאשר להרוס ולבנות מחדש.

לכן אושר חוק נוסף בשנת 2016 למצב זה. מטרתו להחליף את המבנים שבמצב הכי גרוע בחדשים. חוק זה נקרא פינוי ובינוי. פינוי ובינוי משפיע לא רק על בניינים אך על אזורים עירוניים שלמים שבהם כל בנייני המגורים הישנים ייהרסו. במקומם ייבנו מבני מגורים חדשים עם תשתיות משופרות ויותר מודרניות. השכונות החדשות הללו יאוכלסו בצפיפות רבה מבעבר.

איך עובד הפינוי בינוי

כמו עם כל פרויקט אחר, זה מתחיל ממפגש של כל בעלי נכס במבנה המדובר. בעלי הבית, הדיירים ו/או היזמים נפגשים יחד כדי להכין את התוכנית. החוזה שנחתם על ידי כולם יכיל את כל התנאים הדרושים לבגי הבעלים, הדיירים והיזמים.

נקודות חשובות של החוזה

פרויקטים של התחדשות עירונית נבדקים ומאושרים על ידי משרד הבינוי והשיכון. הרשויות המקומיות הם אלה שיתכננו ואישרו את הפרויקטים שמוגשים על ידי התושבים ויזמים. לאחר שפרויקט מתקבל לתכנית פינוי ובינוי, הממשלה תספק הטבות לתושבים ויזמים. משמעות הדבר היא שהם יהיו פטורים ממס הרכישה, מס השבחה ומע"מ בגין שירותי בניה.

בעיות וסיכונים

הבעיה הגדולה הראשונה היא לקבל אישור מכל או רוב הדיירים של הבניין. צריך להבין שזה לא דבר פשוט. במשך שנה אחת או יותר, הדיירים לא יוכלו לחיות בביתם. משמעות הדבר היא עלויות נוספות, ושינויים גדולים בחיי היומיום של הורים וילדים. זה נכון במיוחד אם הדיור הזמני שלהם רחוק מהשכונה הרגילה שלהם. העמלות יהיו גם גבוהות יותר בבניין החדש לאחר המשא ומתן. עבור אנשים זקנים, השינויים הם קשים והם בדרך כלל ממש לא מוכנים לתת רשות.

עבור יזמים ו/או קבלנים, פרויקט כזה כרוך בהרבה סיכונים. ההוצאות שלהם כבדות ומרובות. הם חייבים לא רק להרוס את הבניין, אבל לבנות אותו מחדש גדול וטוב יותר מבעבר. הם חייבים לשלם את דמי השכירות של התושבים עד סכום מסוים במשך כל העבודות. עם זאת הם יוכלו למכור את יחידות הדיור החדשות שהם יבנו. הם לא יצטרכו לשלם על הקרקע ולא חלק מהמסים הם יקבלו גם זכויות בנייה מוגדלות, שיאפשרו להם להרוויח יותר.

הסיכון של בעלי בתים בבניית פרויקטים פינוי ובינוי הוא כאשר העבודה מושעה. לא משנה מה הסיבה ההשעיה, זה יכול להיות קשיים כלכליים של היזמים, פשיטת רגל שלהם או כל דבר אחר. זה גם יכול להיות במקרא שאם לא מוצאים מספיק קונים עבור הדירות חדשים שלהם. במקרה זה מוצאים את עצמם התושבים במצב קשה. אין להם דירה מאז שנהרסה, אבל אין להם גם את הדירה החדשש שלהם. כדי למנוע סיכון זה, הכרחי להסיג ערבות מלאה הכי טובה שיש מן היזם.