דיני מקרקעין ונדל"ן

• קנייה לפי תוכנית
• נכס יד שנייה
• מכירת נדל"ן
• השכרת-נכס
• תרומת מקרקעין
• תמ"א 38

• רכישה מסחרית
• מכירה מסחרית
• השכרה מסחרית
• פינוי ובינוי
• קבוצת רכישה

אחד הצרכים הבסיסיים ביותר של כל בן אדם הוא גג מעל ראשו, אך לא כל אחד יודע איך לקנות דירה, איך לרכוש קרקע, מה נכון לשלם ומה לא צריך. חוקי הנדל"ן הם רבים ומסובכים, וזה כולל, בין היתר, הסכם מכר, תכנון ובנייה, הפקעת מקרקעין, חוזה מקרקעין, מכירה או קניית דירה, טאבו ועוד הרבה תחומים. לכן כדאי להתייעץ עם מומחה עוד לפני שמתחילים את התהליך כדי לשאול את כל השאלות החשובות.

• היתר בנייה
  כדי לבנות צריך לקבל אישור מהועדה לתכנון ובנייה, גם כדי לבצע עבודות, לשנות או להרוס דירה, בית, בניין או כל נכס נדל"ן אחר. כדי לקבל היתר בנייה צריך לספק תיאור מילולי של הבקשה המפרטת את כל הפרטים הרלוונטיים כגון שם המהנדסת האדריכל, אישור זכויות בנכס, תכניות בנייה ועוד.

• בתים משותפים
  בית משותף הוא בניין שבו 2 או יותר דירות עם בעלים משלהם ושרשום בפנקס הבתים המשותפים. למרות שלכל דירה יש בעלים אחר, ישנו רכוש משותף לכולם כגון חדר מדרגות, גינה, פרוזדורים, מעלית, גג ועוד. תפקיד וועד הבית של הבניין לוודא שכל בעלי דירה משלמים את חלקם בהוצאות החודשיות של הבניין.

• דיור מוגן
  לא מדובר בבית אבות, זהו מרכז מגורים מיועד למבוגרים המספק להם שירותים מגוונים כגון שירותי בריאות, רווחה ופנאי. בדרך כלל בדיור מוגן לכל אחד יש דירה קטנה הכוללת סלון, חדר שינה, מטבחון ושירותים, כמו גם לפעמים רהיטים. במרכז דיור מוגן ישנם בדרך כלל חדר אוכל, חדר כושר, בית קפה, רופאים ומלווים אחרים העוזרים למבוגרים, אך אלה עדיין עצמאיים ולא תלויים באחרים לדברים בסיסיים. יש גם סיוע פסיכולוגי וסוציאלי, אירועי פנאי ותרבות ושירותי הסעדה. הכניסה לדיור מוגן היא בתמורת דמי כניסה ותשלומים חודשיים בשביל האחזקה.

• דיני מושבים וקיבוצים
  כל הקשור למושבים, קיבוצים, מגזר חקלאי ואגודות שיתופיות, אם זה על תקנונים, הרחבת בתים, חוקי חברה, בנים ממשיכים, זכויות וחובות החברים, שטחים, תעשיות, גידול חיות, הפרטה בקיבוץ, שיוך דירות לחברים, מכסות מים, בוררות בענייני חברים או משק ועוד.

• היטל השבחה
  מדובר בתשלום חובה שכל בעל מקרקעין צריך לשלם על קבלת אישור תכנית בניה בעיר, אישור הקלה או אישור שימוש חורג. מי שצריך לשלם הוא בעל המקרקעין ביום מתן האישור.

• הסכם שכירות
  הסכם או חוזה שכירות הוא מסמך המסדיר את הזכויות והחובות של השוכר ושל המשכיר. חוזה זה נחתם על ידי שניהם, השיכר והמשכיר, בנוכחות עדים. בהסכם מופיעים תקופת השכירות, מחיר השכירות, תנאי השכירות כמו גם התחייבויות נוספות. הסכם שכירות בלתי מוגנת הוא חוזה שלא חל עליו חוק הבעת הדייר, זאת אמרת שלשוכר אין זכויות מיוחדות כמו זכות להחזיק בנכס לכל חייו.

• הערת אזהרה במקרקעין
  הערת אזהרה היא רישום על התחייבות בכתב במרשם המקרקעין, שבעל מקרקעין מתכוון לעשות או לא לעשות עסקה במקרקעין שלו. ההערה מודיעה ומזהירה כל אדם שמתעניין במקרקעין המדובר שקיימת התחייבות קודמת אחרת מצד בעל המקרקעין לגבי אותו נכס. ההערה גם מונעת מבעל המקרקעין לעשות עסקה עם קונה מסוים כאשר כבר עשה עם קונה אחר.

• הפקעת מקרקעין
  הפקעת מקרקעין היא כאשר מעבירים מקרקעין באופן כפוי בתמורה או ללא תמורה מידיים פרטיות לטובת הציבור. רשויות המדינה הן אלה שמבצעות את ההפקעה בהתאם לחוק ורק לצורכי ציבור. כאשר מתבצעת הפקעת מקרקעין, בעלי המקרקעין מקבלים פיצוי מלא עבור הנכס ובנוסף חלק משטח החלקה.

• מיסוי מקרקעין
  מדובר במיסים שאדם צריך לשלם במקרא של קנייה, מכירה של נכס מקרקעין כגון דירה, בית, בניין, שטח וכו", כמו גם במקרא של בנייה או הוספה או שינוי של נכס קיים או לא קיים.

• מס רכישה
  מדובר במס שאדם משלם כאשר הוא קונה נכס מקרקעין, בית, בניין, שטח, דירה, משרד ועוד. סכום המס תלוי בגודל ועלות העסקה.

• מס שבח
  מדובר במס שמוטל על רווחי הון שאדם עושה כתוצאה מעסקאות במקרקעין.

• עסקות פינוי ובינוי
  פינוי ובינוי הוא בעצם קומבינציה לטובת התחדשות עירונית. זה קורה כאשר הרשויות רוצות לפנות דירות או שכונות מגורים ישנות כדי להעביר את הדיירים לדירות או שכונות מגורים חדשות באותו מתחם כדי לשפר את איכות החיים של האזרחים ושל העיר. זאת אמרת שהדיירים מפנים את דירתם הישנה ומקבלים במקומה דירה חדשה בשכונה יותר טובה עם תשתיות מפותחות ומודרניות יותר.

• ערבויות ושטרות
  ערבות היא התחייבות של אדם לקיים את החוב של אדם אחר בשביל אדם שלישי. לדוגמה שוכר דירה צריך להביא ערבויות, זאת אמרת אדם אחד או יותר שיהיה ערב לחובות שלו למשכיר. שטר ערבות או שטר חוב הוא שטר עם סכום שהדייר מתחייב לשלם למשכיר שלו במידה ולא מילא את ההתחייבויות שלו לגבי הדירה.

• רשות מקרקעי ישראל
  רשות מקרקעי ישראל, שנקרא עד 2013 מינהל מקרקעי ישראל, הוא הגוף האחראי על 98% מהקרקעות בארץ, הוא מנהל ומפתח אותם. מתפקידו להקצות קרקעות למטרות שונות כגון מגורים, חקלאות ועוד, שמירה על הקרקעות לטובת הציבור ודורות הבאים, שמירת הזכויות של בעלי מקרקעין ועוד. ישנם ברשות 3 חטיבות: שירות, עסקית ושמירה על הקרקע.

• פלישה למקרקעין
  פלישה או הסגת גבול למקרקעין קורה כאשר אדם או אנשים מתיישבים בשטח או בניין שלא בשימוש או נטוש למטרת מגורים או פעילות כל שהיא בלי לשלם, לא דרך קנייה ולא דרך השכרה. ברוב המקרים מדובר בחסרי בית, במדינות בהן העוני גדול זה קורה הכי הרבה. פלישה היא פשע אך נתפס גם כסכסוך אזרחי בין הפולשים לבעלים. במקרים מסוימים הפורשים אף מצליחים לקבל חזקה חוקית על הנכס.

• קניית דירה
  לקנות דירה זה לא דבר פשוט והתהליך ארוך ומלא מכשולים, זאת הסיבה שכדאי להתייעץ עם ממומחה לעניין כדי להקל על התהליך ולוודא שהכול יעשה בצורה מקצועית, יסודית ובטוחה. יש הרבה דברים שצריך לעשות כגון בדיקת הדירה וסביבתה, בדק בית, בדיקה אצל שמאי מקרקעין, בדיקת משכנתאות, בדיקה בטאבו ובדיקה של התיק ברשויות המקומיות. לכן עזרה מקצועית נדרשת ויכולה רק לעזור.

• רישום בטאבו
  הטאבו הוא הלשכה לרישום כל המקרקעין ונכסי הנדל"ן בארץ. כל רכישת דירה או נכס נדל"ן כלשהו בר תוקף רק לאחר שהוא רשום בטאבו.

• שינויי יעוד
  שינויי יעוד משמעותו שינוי המטרה אשר הוקצתה לשימוש בקרקע, זאת המסגרת הסכם חכירה עם המנהל. זה קורה כאשר המטרה או הייעוד של שימוש בשטח, בניין או אחר משתנה, למשל כאשר בעל נכס נדל"ן רוצה לשנות את היעוד של השטח או בניין שלו, לדוגמה מבניין משרדים לעשות בניין מגורים.

• תוספת בניה
  לכל מבנה קיים יש מספר מ"ר מסוים וכאשר רוצים להוסיף בנייה כגון חדר, מרפסת, קומה, מחסן ועוד חייבים לקבל אישור של תוספת בניה. אישור זה ניתן על ידי הרשות מקרקעי ישראל בלבד.

• תכנון ובניה
  קיימות מספר מוסדות תכנון ובניה בארץ: המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הועדות לתשתיות לאומיות, מחוזית לתכנון, מקומית לתכנון, לשמירת הסביבה החופית, למתקנים ביטחוניים ועוד. לכל אחד מטרה שונה אך כולם לגבי תכנון ובינוי.

• תמ"א 38
  מדובר בתכנית ארצית לעידוד בעלי נכסים בנדל"ן לחזק מבנים קיימים למקרא של רעידת אדמה. מטרת התקנות האלה היא להוריד את רמת הסיכונים הנובעים מרעידות אדמה לבניינים ישנים. זה כולל חיזוק מבנים, תוספות בנייה, סגירה ומילוי קומה ריקה בדירות חדשות, הקמת קומות חדשות, תוספת מעלית, תוספת מרחבים מוגנים, הרחבת יחידות הדיור הקיימות ועוד.